土地の公図（地図）と実態が異なる「公図公誤（位置ズレ）」の訂正

土地の公図（地図）と実態が異なる「公図公誤（位置ズレ）」とは何か？

土地を相続した際、いざ売却しようとしたり境界を確定させようとしたりしたときに、「実際の土地の形や位置が、法務局にある公図（地図）とまったく違う」というトラブルに直面することがあります。

このような状態は「公図公誤（こうずこうご）」や、単に「位置ズレ」と呼ばれています。日本の多くの公図は、明治時代の地租改正等に作られた古い図面（いわゆる「公図（旧公図）」）をベースにしていることが多く、測量技術の未熟さや経年劣化などから、現在の実際の地形と大きな乖離が生じているケースが少なくありません。

公図と実態が異なるまま放置すると、将来の相続や土地売却の際に大きな支障をきたします。また、2024年4月からは相続登記が義務化され、さらに2026年4月からは住所変更登記の義務化も控えているなど、不動産登記を取り巻く法制度は厳格化しています。正確な権利関係を整えるためにも、公図のズレに気づいたときは早めに対処することが重要です。

公図公誤が生じる主な原因と放置するリスク

公図公誤が発生する背景

公図と現実の土地の姿にズレが生じるのは、主に以下のような歴史的・物理的な理由によるものです。

• 明治時代初期の簡易的な測量手法や技術的限界によるエラー
• 筆界（境界）特定が曖昧なまま分筆や合筆が繰り返されたことによる誤差
• 地盤変動や河川の氾濫などによる物理的な地形の変化

放置することで起こる深刻なトラブル

公図公誤をそのままにしておくと、個人の私有財産の管理や活用において以下のような深刻なリスクが生じます。

• 土地の売却時に買い手がつかない、または融資の審査が通らない
• 隣地との境界紛争（トラブル）に発展しやすくなる
• 相続が発生した際、遺産の正確な評価や分割が難しくなる

特に、近年の法改正に伴い、国全体で不動産の適正管理と権利の明確化が強く求められています。曖昧なままの土地を次の世代に引き継がないためにも、今のうちに適切な手続きを行うことが賢明です。

法務局における公図訂正の手続きと土地家屋調査士の役割

1. 土地家屋調査士による専門的な調査・測量

公図の訂正を自分一人で行うことは、専門的な測量技術や法律知識が必要とされるため極めて困難です。まずは、土地家屋調査士（不動産の表示に関する登記の専門家）に相談することから始めます。

土地家屋調査士は、以下のような業務を通じて正解位置を特定します。

• 現存する古い資料や周辺の測量データの収集
• 隣接する土地の所有者を含めた綿密な現地立ち会い・測量
• 公図と現実のズレを証明するための図面や資料の作成

2. 法務局への訂正申し出（地図訂正・筆界訂正など）

専門家によって正しい位置やデータが揃ったら、法務局に対して訂正のための手続きを行います。

具体的な手続きとしては、誤りが明らかな場合の「地図訂正（地積更正登記や地図訂正の申し出など）」や、隣接地権者との合意に基づく手続きなど、ケースバイケースで判断されます。法務局での審査を経て認められれば、公図や登記記録が正しく更新されます。

なお、近年導入された「所有不動産記録証明制度」を活用すれば、自分が所有している全国の不動産情報をスムーズに把握できるため、相続等で複数の土地を管理している場合は、あわせて利用を検討すると良いでしょう。

公図のズレに気づいたら専門家へ早期相談を

公図と実態が異なる「公図公誤」は、個人の努力だけで解決できる問題ではありません。放置すればするほど、周辺住民との関係悪化や、将来的な相続手続きの複雑化を招く原因となります。

土地の形状や位置に違和感を覚えたら、まずは地元の土地家屋調査士や、不動産登記に詳しい法律の専門家に相談し、安全かつ確実な手順で訂正を進めることを強くおすすめします。正確な不動産情報を次世代へ引き継ぐためにも、早めの第一歩を踏み出しましょう。