親の自宅を信託財産にした場合の「受託者（子）による売却・賃貸交渉」

親が認知症になると、自宅の売却や賃貸といった資産管理が思うようにできなくなり、「介護費用が必要なのに、実家を売れない」という事態に直面することがあります。このような事態を防ぐための有効な手段が、元気なうちに結ぶ「家族信託」です。

この記事では、親が認知症になる前に自宅を信託財産とし、受託者である子が売却や賃貸交渉を行う際の流れや注意点について、専門家の視点からわかりやすく解説します。

親の自宅を信託財産にする家族信託とは？

家族信託とは、信頼できる家族（受託者）に自分の財産の管理や処分を託し、そこから得られる利益（経済的な恩恵）を受け取る人（受益者）を指定する法的仕組みです。

従来は、親が認知症になると財産が凍結され、成年後見人を付けなければ不動産の売却ができませんでした。しかし、家族信託を利用していれば、認知症発症後であっても受託者である子が単独で自宅の売却や賃貸交渉を行うことができます。

受託者（子）による実家の売却の流れ

親が施設に入所したことなどを機に、実家を売却して介護費用や医療費に充てるケースは非常に多く見られます。信託財産となっている自宅の売却は、以下の流れで進行します。

1. 売却方針の決定と信託契約内容の確認

まずは、家族間で実家を売却する方針を固めます。その上で、作成した信託契約書の内容を確認します。契約書の中に「受託者は不動産を売却できる」という権限（売却条項）が明記されているか、必ずチェックしてください。

2. 不動産会社への査定依頼と媒介契約の締結

受託者は、信託財産の所有者（形式上の名義人）として不動産会社に査定を依頼します。価格に納得ができたら、受託者名義で不動産会社と媒介契約を締結します。

3. 購入希望者との売買契約の締結

買い手が見つかったら、条件交渉を経て不動産の売買契約を締結します。ここでも契約当事者となるのは受託者です。なお、契約書には信託財産である旨や受託者の氏名を正確に記載します。

4. 決済・引き渡しと信託登記の手続き

残代金の受領と同時に、物件の引き渡しを行います。この際、法務局に対して所有権移転登記および信託の抹消登記（または変更登記）を申請します。売却によって得た現金は、引き続き信託財産として受託者が管理し、親の介護費用などのために使われます。

賃貸に出す場合の交渉と注意点

売却ではなく、実家を賃貸物件として活用して家賃収入を親の施設費用に充てる選択肢もあります。

賃貸借契約を締結する場合も、受託者が賃貸人として借受人と交渉・契約を行います。賃貸経営における修繕の判断や、テナント（入居者）との契約更新、家賃の集金管理などもすべて受託者の権限と責任において行われます。

賃貸経営を行う上では、以下の点に注意が必要です。

• 修繕費用の支出：建物の維持管理にかかる費用は、原則として信託財産（または受益者である親の財産）から支出します。
• 確定申告の義務：賃貸収入を得た場合、不動産所得に関する確定申告は、形式上の所有者ではなく受益者（親）が行う必要があります。

最新の法改正と実務上の注意点

不動産を扱うにあたり、近年の法改正にも注意を払う必要があります。

2024年4月からは相続登記の申請が義務化されていますが、家族信託においても、信託設定時の登記や不動産の権利変動に関する手続きは正確かつ迅速に行うことが求められます。また、2026年4月には住所変更登記の義務化も控え、登記情報の管理が一層重要になっています。

家族信託における契約書の不備や権限の解釈の誤りは、のちのトラブルや、買い手・金融機関からの信用失墜を招きかねません。受託者として円滑に売却や賃貸交渉を進めるためには、契約締結の段階から相続や家族信託に強い専門家に相談することを強くおすすめします。