親の住宅（実家）を生前贈与すると贈与税はいくらかかる？
相続との比較

親の住宅を生前贈与するメリットと税務上の注意点

親が所有する住宅（実家）を、将来の相続を見据えて生前贈与しようと検討する方は少なくありません。しかし、不動産の贈与には相続とは異なる税制が適用されるため、慎重な判断が必要です。まずは、贈与を検討する際によくある疑問を整理します。

贈与税の仕組みと「なぜ高い」と言われるのか

贈与税は、個人の財産を無償で譲り受けた場合に課される税金です。相続税と比較して税率が高めに設定されている主な理由は、「生前贈与による過度な節税を防ぐため」です。

贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類がありますが、暦年課税の場合、年間110万円の基礎控除を超える分に対して、最大55％の累進課税が適用されます。不動産のような価値の高い資産を一度に贈与しようとすると、評価額が大きくなりやすく、結果として多額の贈与税が発生するケースがほとんどです。

相続時精算課税制度を活用する選択肢

不動産の生前贈与を検討する際、多くの方が利用を検討するのが「相続時精算課税制度」です。これは、原則として60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫へ財産を贈与する際に選択できる制度です。

相続時精算課税制度のメリット

この制度を選択すると、贈与時に2,500万円の特別控除枠が適用されます。つまり、累計で2,500万円までの贈与であれば、贈与税は課されません。

注意すべきデメリット

この制度を利用して贈与された財産は、将来の相続発生時に「相続財産に持ち戻して」計算する必要があります。つまり、生前に贈与したからといって、相続税の計算から完全に除外されるわけではありません。また、一度この制度を選択すると、暦年課税（年間110万円の控除）には戻れないため、長期的な視点でのシミュレーションが不可欠です。

相続と比較した際のメリットとデメリット

実家を「生前贈与」するか「相続」まで待つか、それぞれの特徴を比較します。

生前贈与のメリット

• 早い段階で所有権を移転できるため、将来の相続トラブルを未然に防ぎやすい。
• 不動産の価値が将来的に上昇しそうであれば、今の評価額で贈与しておくことで将来の相続税負担を軽減できる可能性がある。

相続のメリット

• 相続税には「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」という大きな基礎控除がある。
• 「小規模宅地等の特例」を利用できる場合、住宅の評価額を最大80％減額できるため、相続税自体がかからないケースが多い。

2024年以降の不動産関連法改正への対応

不動産を動かす際には、税金だけでなく登記の手続きも重要です。2024年4月から、相続登記が義務化されました。

• 相続登記の義務化：相続や遺贈により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わなければなりません。
• 住所変更登記の義務化：2026年4月からは、所有者の住所変更等があった場合にも登記が義務化されます。

生前贈与を行う場合も、贈与契約に基づき速やかに所有権移転登記を行う必要があります。登記を放置すると、将来的に売却や担保設定を行う際に多大な時間と費用がかかるだけでなく、ペナルティが科される可能性もあるため注意が必要です。

専門家に相談すべきタイミング

不動産の贈与や相続は、個別の資産状況や家族構成により、最適な選択肢が大きく異なります。以下のような状況であれば、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

• 実家の評価額が相続税の基礎控除額を超えそうな場合
• 相続時精算課税制度の利用を迷っている場合
• 兄弟間での遺産分割トラブルを避けるための生前対策を考えたい場合

安易に贈与を実行してしまうと、かえって税負担が増えたり、将来的な資金計画が崩れたりすることがあります。まずは、現状の不動産評価額を正確に把握し、相続税と贈与税のシミュレーションを比較検討することが、資産を守るための第一歩となります。当事務所では、個別のケースに応じた最適な資産承継プランをご提案しておりますので、ぜひ一度ご相談ください。