故人が「外国人」の場合、日本にある実家の不動産相続登記手続きはどうなる？

日本国内に不動産を所有する外国籍の方が亡くなられた場合、その相続手続きは日本人同士の相続とは異なる複雑なステップを踏む必要があります。特に「誰が相続人になるのか」を確定させるためには、被相続人の母国の法律を調査しなければなりません。

本記事では、故人が外国人の場合における日本にある実家の不動産相続登記手続きについて、必要となる専門的な実務や注意点をわかりやすく解説します。

外国人が日本で不動産を所有していた場合の相続登記の基本

日本国内にある不動産について相続登記を行う場合、適用される法律は日本の民法ではなく、原則として故人の「本国法（国籍国の法律）」となります。これが国際相続における最も重要な前提です。

例えば、故人が韓国籍であれば韓国の民法、中国籍であれば中国の民法が適用されます。そのため、まずは本国法の調査を行い、誰が真の相続人であるのかを正確に特定しなければなりません。

さらに、2024年4月からは相続登記の申請が法律で義務化されています。外国籍の方の相続であっても例外ではなく、相続開始および所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わなければ過料（罰金）の対象となるため注意が必要です。

本国法の調査と必要書類の収集

外国人の相続登記で最大の難所となるのが、相続人を証明するための戸籍制度やこれに代わる書類の収集と調査です。国によって制度が大きく異なります。

韓国籍の場合の特有の証明書

韓国籍の故人の場合、日本の閉鎖戸籍や除籍謄本に相当する「家族関係証明書」「基本証明書」「婚姻関係証明書」などを本国から取り寄せる必要があります。これらはすべて日本の役所とは異なるため、現地の行政機関への請求や国際郵便などを利用した手続きが発生します。

中国籍や欧米籍の場合の調査

中国籍の場合、親族関係を証明する公的な証明書（親属関係証明書など）の取得が必要です。また、アメリカやイギリスなどの欧米諸国では日本のような「戸籍制度」が存在しないことが多く、遺言書や宣誓供述書、出生・婚姻・死亡証明書などを組み合わせて法的な相続人を立証することになります。

翻訳の義務化と「出生から死亡まで」の証明

外国語で作成された公的証明書や書類を日本の法務局に提出する際には、厳格なルールが課されます。

• すべての外国語書類に日本語の訳文を添付すること
• 翻訳者の氏名を明記し、責任の所在を明らかにすること

特に、故人の出生から死亡までの連続した身分関係を証明する必要があるため、大量の書類を正確に翻訳するスキルが求められます。翻訳に不備があると法務局から補正（修正）を求められ、登記完了が大幅に遅れる原因となります。

また、相続人の中に外国に居住している方がいる場合、日本でいう印鑑登録証明書が存在しないケースが一般的です。その代わりとして、現地の日本大使館や領事館、あるいは現地の公証人による「サイン証明書（署名証明）」を取得し、本人確認書類として提出しなければなりません。

2026年を見据えた最新の法改正と実務の注意点

近年、不動産登記に関する法律は厳格化の一途をたどっています。2024年の相続登記義務化に続き、2026年4月には住所変更登記の義務化も控えています。

外国人相続人の場合、日本に住所があるか海外に居住しているかによって、登記申請時に必要となる証明書の種類が異なります。海外に居住している相続人が日本の不動産を相続する場合、現地の公的機関が発行する住所証明書（日本の住民票に相当するもの）の取得とその日本語訳が必要不可欠です。

また、近年導入された「所有不動産記録証明制度」を活用することで、故人が日本国内に所有していたすべての不動産リストを法務局から取得し、漏れなく相続登記手続きを進めることが可能です。

外国人の不動産相続登記は専門家への依頼が不可欠

故人が外国人の場合、日本の不動産の相続登記手続きは、通常の国内相続と比較して数倍の労力と専門知識を要します。

• 本国法の複雑な解釈と適用判断
• 現地言語の公的証明書と膨大な翻訳作業
• サイン証明書など特殊な本人確認書類の準備

手続きの途中で不備が生じると、法務局とのやり取りに長期間を費やすことになります。確実かつスムーズに実家の相続登記を完了させるためにも、国際相続や不動産登記に精通した司法書士などの専門家へ早い段階で相談することをお強くおすすめいたします。