2026年4月スタートの「住所変更登記の義務化」で放置すると過料はいくら？

住所変更登記の義務化とは？2026年4月開始の新ルールを解説

日本の不動産登記制度において、長年大きな社会問題となってきたのが「所有者不明土地」です。転居や結婚などで住所や氏名が変わっても、登記簿上の情報をそのまま放置するケースが後を絶たず、公共事業や災害復興の大きな妨げとなっていました。

こうした背景から、法改正により不動産の登記名義人の住所や氏名の変更登記が法律上の義務となりました。すでに2024年4月からは相続登記の義務化が始まっていますが、これに続き、2026年4月からは住所・氏名変更登記の義務化がいよいよ本格的にスタートします。

「引っ越しをしたけれど、不動産の変更手続きは面倒だから後回しにしている」という方は、思わぬペナルティを科されるリスクがあるため、十分な注意が必要です。

住所・氏名変更登記の期限と対象者

新ルールでは、不動産の所有者が引っ越し等で住所を変更した場合、または結婚などで氏名（姓）を変更した場合に、変更があった日から2年以内に登記申請を行わなければならないと定められています。

• 対象者：日本国内に不動産を所有しているすべての方（個人・法人を問わず）
• 期限：住所や氏名の変更日（住民票の異動日など）から2年以内
• 対象となる変更：転居による住所変更、結婚や離婚による氏名の変更など

特筆すべき点は、この義務化が2026年4月1日より前に発生した住所・氏名の変更についても適用されるという点です。過去に引っ越しをしてそのままにしている不動産がある場合も、2026年4月1日または実際の変更日のいずれか遅い方から2年以内に手続きを完了させる必要があります。

放置するとどうなる？過料の金額とリスク

期限内に住所変更登記を行わなかった場合、どのようなペナルティがあるのでしょうか。

法律では、正当な理由がないにもかかわらず2年以内に申請を怠った場合、5万円以下の過料に処すると規定されています。過料は刑事罰ではなく行政上の秩序罰ですが、裁判所によって下されるペナルティであり、金銭的な負担が発生します。

また、過料の金銭的負担以上に大きなリスクとなるのが、不動産の権利保全におけるトラブルです。

• 売却や担保設定の際に余計な時間がかかる
• 相続が発生した際、相続人が故人の過去の住所の変遷を追えず手続きが難航する
• 所有不動産の特定や管理がおろそかになり、権利関係のトラブルに巻き込まれる

住所変更登記は、単に「過料を避けるため」だけでなく、ご自身の大切な財産を正確に管理・保護するために極めて重要な手続きです。

2026年4月に向けた対策と「所有不動産記録証明制度」

2026年4月の制度開始に向けて、私たちが今から準備しておくべきことにはどのようなものがあるでしょうか。

まず確認すべきは、自分が所有している不動産の登記簿上の住所と、現在の住民票の住所が一致しているかどうかです。もし異なっている場合は、速やかに変更登記の準備を進める必要があります。

さらに、近年では所有不動産の全体像を把握しやすくするための新しい制度も整備されています。たとえば、所有不動産記録証明制度を利用することで、自分が全国に所有している不動産の情報を一元的に証明書として取得できるようになります。自分がどこにどんな不動産を持っているか正確に把握できていない方にとって、非常に有用な制度です。

住所変更登記の申請には、住民票の写し（住所の履歴がわかるもの）や戸籍謄本（氏名変更の場合）などの書類が必要となります。ご自身で法務局に出向いて申請することも可能ですが、必要書類の収集やオンライン申請の操作に不安がある場合は、専門家である司法書士に代行を依頼するのも確実な方法です。

制度が始まってから慌てることがないよう、今のうちから所有不動産の登記状況を確認し、計画的に手続きを進めていきましょう。