山林・原野の相続税評価：「倍率方式」と市街地山林の評価引き下げ

山林・原野の相続税評価の基礎知識

親から山林や原野を相続した場合、「こんな価値のない土地に相続税がかかるのだろうか」と疑問に思われる方が少なくありません。山林や原野であっても、日本の法律上はれっきとした財産であり、相続税の課税対象となります。

しかし、市街地にある宅地とは異なり、容易に売却できず収益性も低い山林・原野については、その実態に応じた適正な評価方法が定められています。特に、近年は2024年の相続登記義務化や、今後予定されている2026年4月の住所変更登記義務化など、不動産を巡る法制度が大きく変化しています。価値が低いと思われがちな山林であっても、適切に評価・手続きを行わないと思わぬトラブルに発展するリスクがあります。

相続した山林の価値を正しく算定し、無用な税負担を避けるためには、正確な評価方式を理解することが不可欠です。

倍率方式による山林・原野の評価方法

山林や原野の相続税評価額を算出する際、原則として採用されるのが「倍率方式」です。この方式は、対象となる土地が所在する地域ごとの事情を考慮して計算されます。

倍率方式の基本的な計算式

倍率方式による評価額は、非常にシンプルな計算式で求められます。

• 固定資産税評価額 × 国税庁が定める倍率 ＝ 相続税評価額

固定資産税評価額は、毎年市区町村から送付される納税通知書や、役所で取得できる固定資産評価証明書で確認することができます。また、「倍率」については、国税庁のホームページで公開されている「路線価図・評価倍率表」を利用して確認することが可能です。

純山林・中間山林・市街地山林の区分

山林は、その立地や状況に応じて以下の3つの種類に区分されます。

• 純山林：一般的にイメージされるような、人里離れた奥地にある山林
• 中間山林：純山林と市街地山林の中間に位置する山林
• 市街地山林：宅地化が進む地域にあり、周辺の状況から宅地への転用が見込まれる山林

このように、山林の「地目」がどのように判定されるかによって、適用される倍率や評価の考え方が大きく異なります。特に注意が必要なのが、宅地に近い場所にある市街地山林です。

市街地山林における評価引き下げと補正計算

市街地山林は、周辺に住宅や商業施設が立ち並んでいるため、固定資産税評価額が高く設定されているケースが目立ちます。しかし、実際には木が鬱蒼と生い茂っており、すぐに宅地として活用できない場合がほとんどです。

そのため、そのままの額で相続税を課税することは実態にそぐわないため、「純山林としての評価に引き下げるための補正計算」が認められています。

市街地山林の評価方法の選択

市街地山林の価額は、以下のいずれかの方法により評価します。

• その山林が「宅地であるとした場合の価額」から、その山林を宅地へ転用する際に通常かかる造成費用の金額を差し引いて計算する方法
• その山林の付近にある「純山林の価額」を基準にして比準して計算する方法

実務上は、造成費用の見積もりや周辺の純山林の取引事例などを比較しながら、納税者にとってより適正で負担の少ない方法を選択することが重要となります。宅地造成費は地域ごとに国税庁が「宅地造成費の金額表」を定めており、これに基づいて控除額を算出します。

原野の相続税評価と実務上の注意点

山林と並んで相続財産に含まれやすいものに「原野」があります。原野とは、雑草や灌木が生い茂る未利用地であり、耕作も森林経営もされていない土地を指します。

原野の評価の仕組み

原野についても、山林と同様に「倍率方式」によって評価を行うのが原則です。

• 原野の固定資産税評価額 × 国税庁が定める倍率 ＝ 相続税評価額

ただし、原野が所在するエリアの状況によっては、近隣の宅地や畑などの評価基準を参考にしなければならないケースもあり、判断に迷うことが少なくありません。

専門家への相談の重要性

山林や原野の評価は、一般的な住宅地の評価に比べて現地調査の必要性や判断基準が複雑です。形状が不整形であったり、傾斜地であったり、あるいは接道義務を満たしていなかったりする場合、さらなる減額要素（評価減）が見つかることも珍しくありません。

自分だけで誤った評価を行って申告してしまうと、後日税務署から修正申告を指摘されたり、逆に過大な納税をしてしまったりするリスクが生じます。

適正な相続税申告を行うためにも、山林や原野の評価に精通した税理士や専門家に早めに相談し、正確な測量や現地状況の確認を踏まえた上で手続きを進めることを強くおすすめします。