2026年4月スタート「不動産の所有者住所・氏名変更登記の義務化」

不動産の所有者であるあなたへ。将来、転居や結婚などで住所や氏名が変わった際、これまでのように「気が向いたときに行えばよい」という考え方は通用しなくなります。

相続や売買の場面だけでなく、日々の暮らしの中でも不動産登記に関するルールが大きく変わろうとしています。特に、2026年4月からスタートする新しい義務化のルールを正しく理解しておくことが重要です。

本記事では、新制度の概要から対象となるケース、違反した際のペナルティまで、分かりやすく解説します。

住所変更登記の義務化とは？2026年4月スタートの新ルール

これまで、不動産の登記簿に記載されている所有者の住所や氏名が変わっても、変更登記を行うことは法的な義務ではありませんでした。そのため、住所が変わっても長年放置されている不動産が多く存在し、所有者不明地問題の大きな要因となっていました。

この社会問題に対処するため、政府は不動産登記法を改正しました。2024年4月に「相続登記の義務化」がすでにスタートしていますが、それに続き、2026年4月からは「所有者の住所・氏名変更登記」の義務化が施行されることになりました。

改姓や転居から「2年以内」の申請が必要

新制度における最も重要なポイントは、変更の日から2年以内に登記申請を行わなければならないという期限が設けられた点です。

• 引っ越しをして住民票の住所が変わった日
• 結婚や離婚、養子縁組などで戸籍上の氏名が変わった日

上記のような変更が生じた日から2年がカウントされます。この期間内に、法務局に対して所有者名義の住所・氏名変更の登記を申請しなければなりません。

正当な理由がない場合の罰則（5万円以下の過料）

もし、2年の期限を過ぎても正当な理由なく住所変更登記を行わなかった場合、5万円以下の過料に処せられる可能性があります。

「知らなかった」という理由は、法的な免責事由にはなりません。過料は刑事罰ではないものの、財産的なペナルティが科されるため、住所や氏名が変わった際には速やかに手続きを行う意識が不可欠です。

すでに引っ越しているケースは？過去の変更への対応

「2026年4月よりも前に引っ越していた場合はどうなるのか」という疑問を持つ方も多いでしょう。

結論として、2026年4月の制度施行日以前に生じた住所や氏名の変更についても、施行日から2年以内（2028年3月までなど）に変更登記を行う義務の対象となります。

過去に転居や改姓をしていて、そのままになっている不動産がある方は、施行を待たずに早めに登記を済ませておくことが賢明です。放置すればするほど、必要書類の収集（住民票の除票や戸籍の附票など）に時間がかかるリスクが高まります。

住所変更登記を怠るリスクと実務上の注意点

変更登記の義務化を守らない場合のペナルティ（過料）だけでなく、実務上、放置すること自体が大きなリスクを伴います。

所有者不明による行政手続きの遅れ

災害時やインフラ整備、あるいは周辺の再開発において、行政が土地の所有者に連絡を取りたくても、登記簿の住所が古いままでは連絡がつかなくなります。これにより、必要な公的支援や交渉が大幅に遅れる原因となります。

売却や相続が発生した際の二度手間

将来的にその不動産を売却したり、相続が発生して子どもに引き継いだりするとき、現在の登記簿上の住所・氏名と、実際の現在の住所・氏名がつながらない場合があります。

その結果、直前の変更登記だけでなく、過去の住所の変遷を証明する書類（住民票の除票や戸籍の附票など）を何通も集める必要が生じ、手続きが非常に煩雑になります。

まとめ：2026年を見据えて早めの準備を

2026年4月に迫った「不動産の所有者住所・氏名変更登記の義務化」は、すべての不動産所有者に関係する重要な法改正です。

• 転居や改姓から2年以内の登記が義務化
• 違反した場合には5万円以下の過料の対象に
• 過去の変更分も施行日を起点として期限が進行

不動産の権利を守り、将来の無用なトラブルや経済的ペナルティを回避するためにも、ご自身の不動産登記情報に誤りや変更がないか、今のうちに確認しておきましょう。手続きに関して不安な点がある場合は、司法書士などの専門家への早めのご相談をおすすめします。