親が亡くなり、実家の家や土地を相続することになった際、「兄弟仲が良いから」「実家をそのまま残したいから」という理由で、安易に「共有名義（共同名義）」で相続してしまうケースが後を絶ちません。
しかし、不動産を共有名義にすることは、将来的に重大なトラブルの種をまくことになります。本記事では、共有名義での相続を絶対に避けるべき理由と、その解決策について詳しく解説します。
共有名義の実家相続を避けるべき3つの深刻な理由
【有効な対策】共有名義を避け、単独名義にする代償分割や換価分割、あるいは不動産を売却して現金を分ける遺産分割協議を行うことが重要であり、トラブルを防ぐためには早期に弁護士へ相談することをおすすめします。
実家を複数の相続人の共有名義にすると、主に以下のような3つの深刻なトラブルを引き起こします。
1. 売却やリフォームに他の共有者の同意が必要になる
不動産を共有している場合、単独の判断では自由に処分や活用ができません。
- 売却や建て替えには、共有者全員の同意が必要です（民法251条）。一人でも反対する人がいれば、家を売りたくても売れません。
- 大規模なリフォームや増改築も「変更行為」にあたり、共有者全員の同意が求められます。
- 一方で、外壁のひび割れ補修などの「保存行為」は単独で行えますが、費用は原則として持分に応じて全員が負担しなければならず、揉める原因になります。
2. 将来の相続で権利者がネズミ算式に増える
共有名義の最大のリスクは、「次の相続」が発生したときに訪れます。
例えば、兄弟3人の共有名義にした実家をそのまま放置していると、数十年後にその兄弟が亡くなった際、それぞれの子供（被相続人の甥や姪）へと持分が引き継がれます。 その結果、実家の権利者が一気に十数人に膨れ上がり、顔も合わせたことのない親族同士が共有者になることも珍しくありません。こうなると、全員の意見をまとめて実家を処分することは不可能に近くなります。
3. 固定資産税の負担や「ゴミ屋敷化」の責任問題
誰も住んでいない実家であっても、所有している限り固定資産税や維持費がかかります。共有名義の場合、原則として各人が持分に応じて納税義務を負いますが、誰が中心となって管理するかで押し付け合いになりがちです。
また、誰も管理せずに放置された実家は老朽化が進み、倒壊の危険やゴミ屋敷化といった近隣トラブルの原因にもなり得ます。
最新の法改正が共有不動産のリスクに拍車をかける
不動産に関する法改正が進み、放置された共有不動産はさらにリスクが増大しています。
2024年4月から、相続登記の申請が法的な義務（3年以内）となりました。期限内に登記を怠ると過料が科される可能性があります。 さらに、2026年4月からは住所変更登記も義務化され、所有者の把握がより厳格に行われるようになります。
また、2026年頃までに新設される予定の「所有不動産記録証明制度」により、個人が全国に所有している不動産の把握が容易になります。 これにより、共有持分を放置していることのデメリットや行政からの指導リスクが現実のものとなってきます。
共有名義を回避するための3つの解決策
では、実家を相続する際にはどのような方法をとるべきでしょうか。共有名義を避けるための代表的な3つの方法をご紹介します。
1. 単独名義（単有）にする
相続人のうちのひとりが実家を単独で相続する方法です。 その代わり、他の相続人に対して自分の持分に見合った金銭（代償金）を支払う「代償分割」を行うのが一般的です。現金を用意する必要がありますが、将来のトラブルを完全に断ち切る最も確実な方法です。
2. 換価分割（売却して現金で分ける）
実家を誰も相続・利用する予定がないのであれば、相続人全員で売却して、その売却代金を綺麗に分ける「換価分割」をおすすめします。 現金であればきっちり公平に分割できるため、後々のトラブルを防ぐことができます。なお、2024年4月以降は相続登記が義務化されているため、売却の前提としても速やかな登記が必要です。
3. 不動産を法人化する、または家族信託を利用する
相続人が複数いるもののどうしても売却したくない場合は、不動産を管理する法人を設立してその法人名義にする方法や、「家族信託」を利用して特定の信頼できる一族に管理・処分の権限を委託する方法もあります。これらは専門的な知識が必要となるため、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
まとめ：実家の相続は「共有」を避け、専門家へご相談を
実家の共有名義は、目先の遺産分割の手間を省く代償として、将来の売却困難や権利関係の複雑化という大きなリスクを抱え込むことになります。
「うちは大丈夫」と思っているご家庭でも、いざ売ろうとした時に意見が割れ、親族間のトラブルに発展するケースは後を絶ちません。 実家の相続方法にお悩みの方や、すでに共有名義にしてしまって身動きが取れなくなっている方は、トラブルが深刻化する前に、ぜひ一度当事務所へご相談ください。状況に応じた最適な解決策をご提案いたします。
