不動産相続・未登記対策と「2026年住所変更義務化」
不動産相続における名義変更（相続登記）の手続きや、2024年以降の登記義務化について解説します。
2024年4月「相続登記の義務化」で何が変わった？いつまでに名義変更が必要？
相続を知った時から3年以内の申請義務、正当な理由なき場合の過料リスク。
2026年4月スタート！「不動産の住所等変更登記の義務化」と過去の遡り対象
改姓・改名・転居から2年以内の登記申請義務、2028年までの遡り対応義務。
正当な理由なく登記を放置するとどうなる？5万円以下の過料（罰金）リスク
登記を怠った際の過料適用、法務局からの督促状への早期対応。
2026年運用開始「所有不動産記録証明制度」で亡くなった人の不動産を全国一括検索
自宅以外の実家や別荘、山林を全国一括で調べる方法（所有者不明土地対策）。
未登記の「実家の土地」を長年放置してしまった！相続した時の正しい名義変更手順
未登記物件の発見方法、数代にわたる相続人全員の戸籍収集、登記申請。
不動産の相続登記にかかる費用一覧：登録免許税、戸籍代、専門家報酬の相場
不動産価格の1000分の4の登録免許税、夕陽ヶ丘法律事務所で登記まで一元依頼するメリット。
共有名義で実家（家・土地）を相続してはいけない！「共同名義」を避けるべき理由
共有者の売却・リフォーム拒否、将来の相続（共有者の子孫）による複雑化。
土地の所有権変更手続きを簡単に：国が職権で書き換える「スマート変更登記」
2026年以降、法務局が住民基本台帳情報を元に住所変更を自動更新する新サービスの仕組み。
数代前の「先祖名義のままの土地」を名義変更する方法：関係者が多すぎる場合の対処
10人以上の親族が絡む場合の遺産分割、戸籍収集の手間、夕陽ヶ丘の代理交渉解決。
借地権は相続できる？借地上の家を相続した時の地主への連絡と手続き
地主の承諾（原則不要だが更新等に注意）、建物の名義変更登記の手順。
相続したマンションを売却するための名義変更登記：売却前の準備と手続き
売却契約前の相続登記必須化、不動産価格の査定、仲介会社との連携実務。
親と「同居していた実家」を特定の相続人が単独相続するための遺産分割文言
遺産分割協議書に書くべき「土地・建物の単独所有」を明確にする書き方。
固定資産税の納税通知書が届いた！亡くなった親の固定資産税は誰が払う？
相続登記前は相続人全員の連帯債務、代表相続人指定届（代表者への納税通知）。
未登記不動産のままだと「売却」や「担保設定（住宅ローン）」ができない理由
第三者対抗要件の欠如、銀行の抵当権設定不可、相続登記義務化による速やかな解消。
2026年氏名・住所変更登記の義務化：法人は対象？代表者住所の変更実務
個人・法人双方の不動産所有者に対する義務化（変更から2年以内）の解説。
「登記名義人住所変更登記」は自分でできる？法務局での申請書書き方ガイド
登録免許税（不動産1個につき1000円）、住民票（履歴記載）の用意、法務局窓口。
不動産の評価額にはいくつかある？公示価格、固定資産税評価額、路線価の違い
相続税（路線価）、遺産分割（時価・公示価格）、相続登記（固定資産）の使い分け。
「配偶者居住権」を設定するメリット：高齢の母を実家に住まわせ、子は所有権を取得
自宅評価額を「所有権」と「居住権」に分離し、遺産分割交渉を円滑にする仕組み。
「登記手続中に相続人が死亡」したら登記はどうなる？受託登記・代位登記の実務
登記官の補正、相続人全員への承継、実務的な手続き変更のタイムライン。
実家の査定をしよう！不動産の売却処分と相続財産特定に向けた第一歩
売却を視野に入れた場合の無料査定、相続人間での分配金の決定。
相続登記の免税措置：土地の価格が「100万円以下」の登録免許税非課税ルール
過疎地の山林、私道などの登録免許税免除の条件、法改正による優遇措置延長。
