借地権は相続できる？
借地上の家を相続した時の地主への連絡と手続き

親が亡くなって自宅を相続することになった際、その土地が借地（他人の土地）である場合、「借地権は相続できるのか」「地主への連絡や手続きはどのようにすればよいのか」と不安に思われる方は少なくありません。

土地を借りて一戸建てを建てている場合、建物だけでなくその下にある「借地権」も大切な財産として相続の対象になります。しかし、通常の持ち家とは異なる手続きや地主との関係性が発生するため、正しい知識を持ってスムーズに対応する必要があります。

この記事では、借地権および借地上の建物の相続手続きと、地主への対応について分かりやすく解説します。

借地権は相続の対象になる？地主への承諾は必要？

借地権付きの不動産を相続することになったとき、多くの方が「地主さんに土地を返さなければならないのではないか」「新しい契約を結び直す必要があるのではないか」と心配されます。ここでは、借地権の相続における基本ルールを解説します。

借地権は相続財産に含まれる

民法上、被相続人（亡くなった方）が持っていた財産上の権利義務は、原則としてすべて相続人に引き継がれます。土地を借りて家を建てる権利である「借地権」も財産権の一種であるため、遺産分割の対象となり、相続することが可能です。

これにより、相続人は引き続きその土地に建物を所有し、住み続けることができます。

相続による借地権の移転に「地主の承諾」は不要

第三者に借地権を「売却」または「譲渡」する場合には、地主の承諾（および承諾料の支払い）が必要となります。

しかし、相続は特定の個人から個人へ財産が引き継がれる法的な承継であるため、売買や譲渡とは異なります。そのため、借地権を相続で取得する場合、地主の承諾を得る法律上の義務はありません。地主の許可がないと相続できない、ということはありませんのでご安心ください。

無断での売買・譲渡との違いに注意

「承諾が不要」なのはあくまでも「相続」や「遺贈（遺言による特定の人への譲渡）」の場合に限ります。

もし生前に借地権付き建物を売買していた場合や、相続人以外へ勝手に名義を変えようとした場合には地主の承諾が必要です。ここを混同してトラブルになるケースがあるため注意しましょう。

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借地上の家を相続した時の地主への連絡と挨拶

法律上は地主の承諾が不要であっても、今後もその土地を借り続けていくためには、地主との良好な関係を築くことが不可欠です。相続が発生した後の適切な対応について見ていきましょう。

相続後は速やかに地主へ報告・挨拶を行う

建物の名義変更（相続登記）の有無に関わらず、相続が開始したらできるだけ早い段階で地主に連絡を入れるのがマナーであり、円滑な関係維持のポイントです。

以下の事項を伝えられるように準備しておきましょう。

• 契約者が亡くなったこと
• 今後、誰が相続して借地権を引き継ぐのか（相続人の連絡先など）
• 今後も引き続き地代を支払っていく旨の意思表示

地代の支払い先と名義の変更

地代（借地料）の支払いは毎月発生するものです。相続後は、新しい借地人（相続人）の名義から地主へ支払うことになります。

これまでの振込方法の確認や、口座引き落としの手続きなどを地主側と確認・変更してもらいましょう。また、万が一遺産分割協議に時間がかかり、誰が相続するか決定するまでに時間がかかる場合は、相続人全員の共有財産として一時的に管理・支払うことになります。

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借地上の建物の名義変更登記の手順と注意点

借地権自体を法務局で直接登記することは原則としてなく、「借地上の建物」の登記名義を被相続人から相続人へ変更する（相続登記）ことによって、借地権も一緒に移転したことを公的に証明します。

建物の相続登記の手順

建物の名義変更（相続登記）を行うための一般的な流れは以下の通りです。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等を収集し、相続人を確定する
• 遺産分割協議を行い、誰が建物を相続するのかを決定する（遺産分割協議書の作成）
• 必要書類（戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書など）を準備する
• 管轄の法務局へ相続登記の申請を行う

【重要】2024年4月からの相続登記義務化について

これまでは不動産の相続登記には期限が設けられていませんでしたが、2024年4月1日より相続登記の申請が法律で義務化されました。

不動産（借地上の建物を含みます）を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わなければならず、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象となる可能性がありますので、速やかな手続きが必要です。

また、2026年4月からは住所変更登記も義務化される予定など、不動産登記ルールは厳格化が進んでいます。放置せず、専門家のサポートも受けて確実に対応しましょう。

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借地権の更新や地主とのトラブルを防ぐためのポイント

借地上の家を相続した後は、将来を見据えて契約内容を確認しておくことが大切です。最後に、トラブルを未然に防ぐための重要なポイントを解説します。

借地契約の残存期間と更新の確認

借地権には「旧借地法」または「借地借家法（現行法）」に基づく契約期間があります。 相続した際、現在の借地契約があと何年で満了するのかを必ず確認してください。

• 契約期間が残りわずかである場合、更新手続きや更新料の支払いについて地主と話し合う必要がある
• 契約更新時に高額な更新料を請求されるトラブルや、建物の建て替え・増改築に関する制限が設けられている場合がある

専門家への相談を検討すべきケース

借地権の相続においては、地主との間で「更新料の金額で折り合いがつかない」「地主から土地の明け渡しを求められた」「底地（土地）を買い取らないかと言われた」といった複雑な問題に発展するケースがあります。

特に、地主との交渉が難航しそうな場合や、遺産の分け方について相続人同士で意見が対立している場合は、不動産法務に強い弁護士や司法書士などの専門家へ早めに相談することを強くおすすめします。プロの介入により、法的根拠に基づいた円満な解決が期待できます。