未登記不動産のままだと「売却」や「担保設定（住宅ローン）」ができない理由

未登記不動産のままだと何が困るのか？

故人から家や土地を相続した際、その不動産が「未登記」の状態であることがあります。古い日本家屋や、増築を繰り返した建物などでよく見られるケースです。

登記がされていないということは、公的な帳簿に所有者として自分の名前が載っていない状態を意味します。このまま放置すると、将来的に大きな不利益を被ることになります。

最大の問題点は、「売却」や「担保設定（住宅ローン）」という不動産の重要な活用法が事実上不可能になるという点です。その理由を法律的・実務的な観点から詳しく解説します。

第三者対抗要件の欠如が引き起こすリスク

第三者対抗要件とは何か

不動産取引において、自分の権利を守るために最も重要なのが「対抗要件」です。民法上、不動産の物権変動（所有者の移転など）は、登記を備えなければ第三者に主張することができません。

未登記の不動産を相続した場合、相続人同士の話し合い（遺産分割協議）などで自分の所有物になったとしても、法務局に登記申請を行っていなければ、法律上は「所有権を第三者に主張できない状態」のままとなります。

二重譲渡や差し押さえのリスク

もし、悪意ある他の相続人が勝手に第三者へその不動産を売却し、先にその第三者が自分の名義で登記を完了させてしまった場合、原則としてその不動産の所有権を奪われてしまいます。

また、前所有者（亡くなった被相続人）の借金の債権者が、未登記のままの不動産を被相続人の財産と勘違いして差し押さえの手続きを進めてしまうリスクもゼロではありません。このように、登記がないことは法的保護が極めて薄い状態を意味します。

銀行の担保設定（融資）ができない理由

銀行は登記簿をベースに融資を判断する

不動産を購入する際や、手元資金が必要な際に、不動産を担保にして銀行から融資（住宅ローンや事業者ローンなど）を受けるケースは少なくありません。

しかし、銀行は融資を実行するにあたり、対象となる不動産に「抵当権」を設定し、万が一返済が滞った際に競売にかけて回収できるようにします。

未登記物件に抵当権が設定できないわけ

銀行が抵当権を設定するためには、法務局の登記簿上で、融資を受ける人が正当な所有者として登記されている必要があります。

• 所有者が誰であるか公的に証明できない
• 建物が存在するという法的証明（表題登記など）がない
• 権利関係に争いが生じるリスクが高い

上記のような理由から、銀行などの金融機関は未登記不動産を担保にした融資を一切行いません。そのため、買い手が見つかったとしても、その買い手が住宅ローンを利用できないため、売買契約が白紙に戻る可能性が極めて高くなります。

相続登記義務化による法令遵守と速やかな解消

2024年4月から始まった相続登記の義務化

これまで、相続した不動産の登記は長年放置されていても罰則等がなく、そのままにされる傾向がありました。しかし、社会問題化した「所有者不明土地問題」の解消を目的として、2024年4月1日から相続登記が法律で義務化されました。

不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行わなければならず、正当な理由なく怠った場合には10万円以下の過料が科される可能性があります。

今後の法改正とさらなるリスク

さらに、2026年4月からは住所変更登記の義務化も控え、国全体で不動産の権利関係をクリーンに保つ動きが加速しています。未登記のまま放置することは、法令違反となるリスクを直接的に高める行為です。

未登記の不動産を放置するメリットは一切ありません。売却や担保設定をスムーズに行い、法律上のペナルティを避けるためにも、相続が発生した段階で速やかに表題登記や保存登記、相続登記を行うことが賢明です。複雑な権利関係や手続きでお困りの際は、専門家に相談することをおすすめします。