故人が「店舗の敷金・保証金」をビルオーナーに預けていた場合の返還請求

事業用賃貸の敷金・保証金返還請求権と相続

故人が個人事業主として店舗を営んでおり、賃貸物件を借りていた場合、ビルオーナー（賃貸人）に対して敷金や保証金を預けているケースが多くあります。

この「敷金・保証金返還請求権」は、故人の遺産の一部として相続の対象になります。しかし、居住用の賃貸物件とは異なり、事業用不動産ならではの複雑な権利関係や清算トラブルが生じやすいため注意が必要です。

本記事では、事業用賃貸における敷金・保証金の相続手続きや、ビルオーナーとの間で行われる原状回復費用との相殺清算について、法律の専門的な観点からわかりやすく解説します。

敷金・保証金返還請求権は誰がどのように相続するか？

故人が亡くなった時点で、事業用賃貸借契約が終了しているか、あるいは継続中であるかによって対応が異なりますが、いずれの場合も金銭債権である返還請求権は相続財産に含まれます。

相続人は「法定相続分」に応じて権利を取得する

遺言書がない場合、敷金・保証金返還請求権は、相続人全員の共有財産となります。

• 配偶者や子どもなど、複数の相続人がいる場合
• 各相続人が民法で定められた法定相続分の割合に応じて、請求権を分割して取得します
• 相続人の一人だけで勝手に返還交渉を進めることは原則としてできません

なお、店舗の賃貸借契約をそのまま相続人が引き継ぎ（事業承継）、営業を継続する場合もあります。その場合は契約の巻き直しや保証金の取り扱いについて、ビルオーナーと別途合意書を交わすのが一般的です。

原状回復費用との相殺清算とトラブル対策

店舗の賃貸借契約が終了して保証金の返還を受ける際、最も大きな争点になりやすいのが「原状回復費用」との相殺です。

事業用物件における原状回復の特殊性

居住用物件と異なり、店舗などの事業用不動産では、借主が内装工事や造作（看板やカウンターなど）を行っていることがほとんどです。

契約書の内容にもよりますが、一般的に事業用賃貸の原状回復義務は、居住用よりも範囲が広くなる傾向があります。ビルオーナーから法外な原状回復費用を請求され、「預けていた保証金がほとんど戻ってこなかった」というトラブルが後を絶ちません。

返還請求を円滑に進めるためのポイント

返還請求および相殺清算をスムーズに行うためには、以下のステップを踏むことが重要です。

• 賃貸借契約書の条項を確認し、原状回復の範囲や敷金の償却（返還されない割合）の有無を精査する
• 契約終了時には、必ず相続人の立ち会いのもとで物件の明け渡し確認と現状の撮影・記録を行う
• ビルオーナーから提示された原状回復の見積もりが妥当かどうか、専門家の意見も交えながら慎重に検討する

店舗などの不動産相続における「登記義務化」への注意点

事業用の店舗や事務所として土地・建物自体を故人が所有していた場合、あるいは借地権が絡む場合は、相続登記に関する最新の法改正に注意が必要です。

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を行わなければペナルティ（過料）が科される可能性があります。さらに、2026年4月からは住所変更登記の義務化も控え、不動産の権利関係の明確化がより厳格になっています。

敷金・保証金の返還請求だけでなく、店舗経営に関わる不動産全般の法的手続きは複雑です。トラブルを未然に防ぎ、適正な金額を取り戻すためにも、相続が発生した段階で早めに弁護士や司法書士などの専門家へご相談ください。