Q 二重譲渡（不動産）について教えて下さい。（対抗要件）
2026/07/26 更新
このページを印刷所有権
所有権とは、物を自由に使い、収益を得て、処分する権利のことです。
無権利者の承継人
Aさんが所有しているとの登記を信用したとしても、そのAさんが無権利者である場合、Aさんからその不動産を譲り受けたBさんは所有権を取得できません。
例外
なお、表見代理、９４条２項類推、取得時効が成立する場合を除きます。
二重譲渡
１ 二重譲渡
不動産における「二重譲渡」とは何でしょうか。
元所有者AさんがBさんに、そして、元所有者AさんがCさんに土地の所有権を譲渡した場合の関係を二重譲渡といいます。
元所有者AさんがBさんに、そして、元所有者AさんがCさんに土地の所有権を譲渡した場合の関係を二重譲渡といいます。
なお、元所有者AさんがBさんに所有権を移転させた段階で、元所有者Aは無権利者になります。しかし、元所有者AさんがCさんに土地の所有権を譲渡した段階で、元所有者Aは権利を取り戻します。
これを復帰的物権変動といいます。
これを前提に考えて、Bさんが所有者なのか、Cさんが所有者なのかを登記の前後で決める、という考え方になります。
２ 対抗要件
二重譲渡の関係にある当事者間において、相手方に所有権を主張するには、①元所有者から所有権を譲り受けたことだけではなく、②登記を具備したことが必要です（民法１７７条）。
二重譲渡の関係にない場合は？
例えば、二重譲渡の関係にない第三者に対し、所有権を主張するには、①元所有者から所有権を譲り受けたことだけで足ります（民法１７６条）。
３ 元所有者から所有権を譲り受けたこと
例えば、BとCの訴訟にて、Aが所有者であることに争いがない場合（権利自白）には、Aからの所有権譲渡を主張すれば足ります。
そうでない場合には、Aからの所有権譲渡だけでなく、Aが無権利者であったとしても、９４条２項類推の適用によってAが権利者であることの立証が必要になります。
- 民法
- １７６条（物権の設定及び移転）
物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。
１７７条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
背信的悪意者
背信的悪意者とは、不動産などの権利変動があったことを知りながら、不当に利益を得ようとする意図を持って、不動産の所有権を取得した者です。
背信的悪意者に対しては、登記がなくても権利を主張できるとされています。
