相続した不動産を売却した時の「空き家の3000万円特別控除」の要件

相続した空き家を売却した際に使える「3,000万円特別控除」とは？

親や親族から実家を相続したものの、住む予定がなく売却を検討するケースは少なくありません。不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常は譲渡所得税や住民税が課税されます。

しかし、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（通称：空き家の3,000万円特別控除）を利用できます。この特例を活用すれば、譲渡所得税の負担を大幅に軽減、あるいはゼロにすることが可能です。

空き家の3,000万円特別控除を受けるための4つの主な要件

この特例を受けるためには、対象となる不動産や売却方法について厳格な要件が定められています。主な要件は以下の通りです。

1. 建築年月の要件（昭和56年5月31日以前の建築）

対象となる家屋は、昭和56年（1981年）5月31日以前に建築されたもの（旧耐震基準の建物）に限られます。昭和57年以前に建てられた古い実家などが主な対象となります。

また、区分所有建築物（マンションなど）は対象外であり、一戸建ての住宅であることが条件です。

2. 相続開始直前および売却までの利用・管理要件

相続開始の直前において、被相続人（亡くなった方）が1人で暮らしていたこと（一人暮らし要件）が必要です。要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象となります。

さらに、相続の時から売却の時に至るまで、その家屋または土地が事業用、貸付用、または居住用として使用されていないこと（ずっと空き家であったこと）が求められます。一度でも賃貸に出したり、第三者を住まわせたりした場合は適用を受けられなくなります。

3. 耐震改修または更地（解体）にしてからの売却

旧耐震基準の建物をそのまま売却しても特例は適用されません。次のいずれかの措置をとる必要があります。

• 建物に新耐震基準に適合する耐震改修を行ってから売却する
• 建物を取り壊して更地にしてから売却する

なお、税制改正により、売買契約後に買主が耐震改修や解体工事を行う場合でも、一定の期日までに完了すれば特例の適用が可能となる緩和措置が設けられています。

4. 売却代金が「1億円以下」であること

土地と建物の売却代金（譲渡対価）の合計額が1億円以下でなければなりません。

この1億円の判定には注意が必要です。同じ被相続人から相続した不動産を数回に分けて売却した場合や、他の相続人と分割して売却した場合でも、全体の売却額の合計で判定されます。

特例適用時の注意点と必要な手続き

売却期限（相続から3年目の年の12月31日まで）

特例の適用を受けるには、相続が開始した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。相続後、長期間放置してしまうと期限切れとなってしまうため、早めの対応が不可欠です。

「被相続人居住用家屋等確認書」の取得と確定申告

特例の適用を受けるためには、確定申告書に必要書類を添付して税務署へ提出する必要があります。その際、最も重要な書類の一つが、不動産が存在する市区町村長から発行を受ける「被相続人居住用家屋等確認書」です。

申請には、電気・ガスの使用中止確認書や登記事項証明書、売買契約書の写しなど多数の資料が必要となるため、計画的に準備を進める必要があります。

相続登記義務化への対応

2024年4月1日より相続登記の義務化がスタートしました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に名義変更手続き（相続登記）を行わなければなりません。

空き家を売却して3,000万円特別控除を受ける前提としても、相続人への名義変更登記が完了している必要があるため、売却手続きと並行して速やかに相続登記を進めることが重要です。

まとめ

相続した空き家の3,000万円特別控除は、非常に大きな節税効果をもたらす制度です。しかし、「昭和56年5月31日以前の建築」「耐震改修または更地化」「売却代金1億円以下」といった要件を正確に満たす必要があります。

売却のタイミングや手続きの手順を誤ると特例が使えなくなるリスクもあるため、空き家の売却や相続手続きを検討されている方は、早めに弁護士や税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。