改正民法における「遺産分割前における共有不動産の変更・利用ルール」

不動産を相続したものの、相続人全員による遺産分割協議がまとまらず、共有状態のまま放置されるケースは少なくありません。従来、民法上では共有不動産の変更には「全員の同意」が必要とされており、これが原因で適切な修繕や活用ができず、不動産の価値低下を招く大きな要因となっていました。

しかし、近年の相次ぐ法改正により、相続等で生じた共有不動産の管理や利用に関するルールが大きく見直されました。特に遺産分割前における共有不動産の変更・利用ルールの明確化は、円滑な不動産管理を行う上で極めて重要なポイントです。本記事では、改正民法における「過半数で決定できる軽微変更」の範囲や具体的なルールについて、専門家の視点からわかりやすく解説します。

改正民法で共有不動産の管理はどう変わったのか？

従来の民法では、不動産の「変更」に該当する行為を行うには、共有者全員の同意が絶対条件でした。そのため、例えば雨漏りの修繕を行いたくても、行方不明の相続人や意思疎通が取れない相続人が一人でもいると、身動きが取れなくなるという問題がありました。

この法的な不都合を解消するため、民法が改正され、共有者の持分の「過半数」で決定できる事項が拡充されました。これにより、遺産分割が長引いている場合でも、不動産の物理的な劣化を防ぎ、適切な維持管理を行いやすくなっています。

従来のルールがもたらしていた問題点

かつてのルールのもとでは、少しの修繕や契約の更新であっても全員のハンコが必要でした。

• 相続人の数が多い、または疎遠な親族が含まれている場合に合意形成が困難
• 修繕の遅れによる建物の価値下落や安全性の低下
• 空き家となった実家の適切な管理放置による特定空家認定のリスク

こうした背景から、相続人それぞれの負担や法的リスクを軽減するための法整備が進められました。

過半数で決定できる「軽微変更（軽微な修繕等）」の範囲とは

改正民法により、形状や効用を著しく変更しない「軽微な変更」については、共有者の持分の過半数で決定できるようになりました。具体的にどのような行為がこの範囲に含まれるのか、その基準を正確に理解しておくことが重要です。

「軽微な変更」に該当する具体例

過半数の同意により実行可能な「軽微な変更」の代表的な例としては、以下のようなものが挙げられます。

• 建物の外壁や屋根のひび割れに対する小規模な補修工事
• 壊れた給湯器や設備の交換、水回りの小修理
• 時代遅れとなった設備の最低限のアップデート（バリアフリー化の一部など）
• 敷地内の雑草の刈り取りや、倒木の危険がある樹木の伐採

これらは、不動産の価値を根本から変えたり、用途をガラリと変えたりするものではなく、不動産の資産価値を維持・保全するための方策であるため、過半数の合意で行うことが認められています。

「重大な変更」との違い（全員の同意が必要なケース）

一方で、不動産の形状や性質、効用を著しく変更するような行為については、引き続き共有者全員の同意が必要です。

• 古家を取り壊して更地にする（性質の変更）
• 居住用の建物を全く異なる事業用の建物に大改装する（効用の著しい変更）
• 敷地の一部を他人に売却する、または新たに大きな建物を増築する

これらは個々の相続人の権利関係に大きな影響を与えるため、過半数だけで決めることはできず、従来通り全員の同意が求められます。

その他の管理行為・利用に関する見直し

軽微な変更のほかにも、共有不動産の管理や利用を円滑にするためのルールが整備されています。これらも遺産分割協議が難航している場面では非常に有用です。

1. 保存行為は各共有者が単独で可能

不動産の現状を維持するための「保存行為（例えば、不法占拠者に対する退去請求や、緊急を要する雨漏りの応急処置など）」については、各共有者が単独で行うことが可能です。他の共有者の同意を待つ時間的余裕がない場合でも、速やかに対処できるようになっています。

2. 短期賃貸借契約の締結

遺産分割前の共有不動産を第三者に貸し付ける場合、一定の期間内（建物であれば3年以内、土地であれば5年以内など）であれば、持分の過半数の同意により賃貸借契約を締結することが可能です。これにより、空き家を賃貸に出して賃料収入を得るといった有効活用がしやすくなりました。

相続登記の義務化とあわせて知るべき注意点

2024年4月からは相続登記の義務化がスタートしており、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を行うことが法律上の義務となっています。さらに、2026年4月からは住所変更登記の義務化も控え、不動産に関する権利関係の明確化は国を挙げて急ピッチで進められています。

遺産分割が終わっていない共有不動産であっても、今回解説したような「過半数ルール」を利用して適切な維持管理を行うことはできますが、それはあくまで暫定的な措置に過ぎません。放置期間が長引くほど、次の世代への相続等で権利関係が複雑化し、解決がさらに困難になります。

共有不動産の管理や売却、遺産分割についてお悩みの方がいらっしゃいましたら、複雑な法的判断や他の相続人との交渉が必要になる前に、相続問題に強い弁護士や司法書士などの専門家へ早めにご相談されることを強くおすすめいたします。