所有者不明建物に対する「建物管理人選任制度」を使った老朽廃屋撤去

所有者不明建物の放置がもたらす深刻なリスクとは

近隣に放置された老朽廃屋が、台風や地震などの自然災害によって倒壊する危険性や、放火・衛生面での悪化を引き起こすケースが社会問題化しています。特に、建物の所有者が亡くなっているにもかかわらず相続登記が放置されている場合や、連絡が取れないような「所有者不明建物」は、勝手に解体することが法律上認められていません。

他人の所有物である建物を許可なく取り壊すと、不法行為や器物損壊にあたるおそれがあるためです。しかし、泣き寝入りするしかないわけではありません。近年新設された法制度を活用することで、法的な手続きを経て安全に撤去を進める道が開かれています。

放置された空き家を巡る近年の法改正と問題点

近年、空き家対策特別措置法の改正や相続登記の義務化（2024年施行）など、放置不動産に対するペナルティや対策が強化されています。さらに、2026年4月には住所変更登記の義務化も控え、国全体で不動産の所有者を明確化する動きが加速しています。

それでもなお、長年放置されてきた「行方不明の所有者」や「相続人全員が不明な建物」は多数存在します。

• 台風による屋根瓦や外壁の飛散
• シロアリや害獣の発生による悪臭・衛生被害
• 放火や不法侵入による治安の悪化

これらは近隣住民の生活を脅かす重大なリスクです。こうした状況を打破するために作られたのが、「建物管理人選任制度」です。

建物管理人選任制度の仕組みと利用の流れ

建物管理人選任制度とは、所有者が不明である建物について、利害関係人の申し立てにより、裁判所が「建物管理人」を選任する制度です。管理人は、所有者の代わりに建物の管理や保存、さらには裁判所の許可を得て建物の解体・処分などを行う権限を持ちます。

申し立てができる人と対象となる建物

この制度を利用できるのは、その建物の管理に法律上の利害関係を持つ人です。

• 隣接する土地や建物の所有者（倒壊の危険で困っている人）
• 土地の所有者（他人の建物が自分の土地に建っている場合）
• 債権者やその他の利害関係人

対象となるのは、所有者が分からない、または所在が知れない状態にある建物です。単に「ボロい」というだけでなく、適切に管理されていないことで周囲に悪影響を及ぼしている、あるいは及ぼすおそれが高い状態であることが前提となります。

裁判所への申し立てから解体までのステップ

建物管理人選任制度を利用して廃屋を撤去する場合、大まかに以下のステップで進行します。

• 利害関係人による調査と申し立て準備（建物の所有者情報を戸籍や附票などで調査し、不明であることを立証する資料を揃えます）
• 地方裁判所への申し立て（必要書類と予納金を添えて、管轄の裁判所に選任の申し立てを行います）
• 裁判所による「建物管理人」の選任（弁護士や司法書士などの専門家が選ばれることが一般的です）
• 管理人の調査と裁判所の許可（管理人が建物の状況を調査し、解体の必要性を判断した上で裁判所に処分許可を求めます）
• 建物の解体・処分（許可が下りた後、管理人が業者を手配して解体工事を実施します）

建物管理人選任制度を活用する際の注意点

制度を利用して老朽廃屋を撤去するにあたり、いくつかの重要な注意点を把握しておく必要があります。

費用と予納金の負担が発生する

裁判所に申し立てを行う際、裁判所費用や管理人の報酬にあてるための「予納金」をあらかじめ納付しなければなりません。建物の規模や調査の難易度によって金額は変動しますが、数十万円から場合によっては100万円以上のまとまった費用が必要になるケースもあります。

管理人の報酬は基本的に管理財産から支払われますが、財産がほとんどない廃屋の場合は、申し立て人が予納金を負担することになるため、費用対効果を含めた事前の検討が不可欠です。

手続きには専門的な知識と時間がかかる

所有者の捜索や裁判所とのやり取り、利害関係の証明など、法的手続きは極めて複雑です。一般の方が独力ですべてを進めるのは非常に困難であり、途中で挫折してしまうリスクもあります。

確実に手続きを進め、迅速に廃屋の解体を実現するためには、不動産トラブルや相続問題に詳しい弁護士などの専門家に相談・依頼することが最も確実な解決策となります。お困りの際は、一人で悩まずに法律事務所の扉を叩いてみてください。