不動産の売買契約

不動産登記

　不動産の売買の場合には、不動産登記をする必要があります。
　つまり、不動産登記の知識が必要です。

１　登記をする際に法務局に出す書類

（１）売主からもらう書類
　　印鑑証明（※１）
　　権利証もしくは、登記識別情報
　　固定資産税評価の納税通知書（固定資産税評価書）のコピー

　　※１　売主は権利を失うので、印鑑証明が必要 が必要だと覚えましょう。

（２）買主からもらう書類
　　住民票（※２）
　
　※２　不動産登記簿には、買主の住所が記載されます。したがって、住民票が必要だと覚えましょう。

（３）手数料と、売買契約書のコピー
　　登記手数料として、収入印紙が必要です。
　　売買契約の成立の証拠として、売買契約書のコピーが必要です。

（４）本人確認、委任状
　　司法書士等の専門家が登記をするのであれば、委任状を用意する必要があります。
　　また、専門家として本人確認が必要です。例えば、身分証の原本とコピーを両方持ってきてもらい、その場で身分証の原本を見て確認して、コピーを持って帰ります。
　　可能であれば、コピー機が借りれる場所で決済をしましょう。本人確認をした証拠として身分証のコピーを持ち帰ったりしやすいです。

２　事前準備（１）と登記書類

（１） 登記に必要な書類を意識すると、以下の準備が必要です。
　　売買契約の作成に必要な書類のコピーをもらいましょう。
　　売主から、印鑑証明のコピーをもらう。
　　買主から、住民票のコピーをもらう。

　　事前準備の段階で、売主から固定資産税評価の納税通知書（固定資産税評価書）のコピーをもらいます。

（２）売買契約を作成しましょう。
　　印鑑証明にも、売主の住所が書かれています。これに一致するように住所を記載します。

（３）当日の持ち物を確認しましょう。
　　※　現実的には、この点は司法書士に段取りをお願いすることが多いでしょう。

　　売主に持ってきてもらう書類
　　　印鑑証明（※１）
　　　権利証もしくは、登記識別情報
　　　固定資産税評価の納税通知書（固定資産税評価書）のコピー
　　　身分証と、そのコピー
　　　実印

　　買主に持ってきてもらう書類
　　　住民票（※２）
　　　身分証と、そのコピー
　　　実印

　　その他
　　　売買契約書2通
　　　契約書に張り付ける収入印紙
　　　買主からの委任状
　　　売主からの委任状

３　費用の清算

（１）不動産売買には、以下の費用がかかります。
　　売買契約書に貼る収入印紙
　　登記に必要な収入印紙
　　不動産仲介業者の費用
　　司法書士の費用

（２）不動産売買の場合には、以下の費用の清算を考えなければなりません。
　
　　不動産を所有するにあたって、年に1回、1年分を支払うものについては清算が必要です。例えば、固定資産の場合には年に1回、1年分を支払います。しかし、所有者が年度の途中で変わったのであれば、その清算が必要です。

　　固定資産税
　　建物であれば、火災保険
　　マンションであれば、修繕積立金の不払いも確認が必要です。
　　その他、不動産の売主からそのための維持に必要なコストを先にしっかり聞いておく必要があります。契約の引継ぎ、不払いがあれば先に清算してもらうことが必要です。

４　事前準備（２）と費用の清算

（１）費用の清算を意識すると、以下の準備が必要です。
　　各業者に連絡して、費用の請求書をもらって、買主、売主にOKをもらう。
　　決済日にその場で現金で支払うのであれば、領収書を用意し、業者にその日に来てもらう必要があります。

（２）清算表を作って、事前に承諾を得て、領収書を用意しましょう。
　　売主、買主間で、費用の清算が必要であれば、その清算の表を作って、売主、買主からOKをもらう必要があります。
　　可能であれば、事前承諾の意味で、「売買契約の成立を前提に、上記費用の支払について承諾します。」と承諾書を作った方がよいでしょう。

（３）代金の支払い方法を確認しましょう。
　　決済日に支払う費用については、当事者に連絡して、その日にその金額を持ってきてもらう必要があります。
　　代金を振り込みで支払うのか、それとも現金で支払ってもらうのか、決めておく必要があります。
　　振り込みで支払ってもらうのであれば、第三者に入金確認をしてもらう必要があります。通帳を託しておいて、入金を確認して電話してもらう方法や、ネットバンクに対応させて、その場で確認できるようにしておく方法があります。
　　現金で支払ってもらう場合には、おつりがでないように用意してもらう必要があります。また、領収書を用意しなければなりません。