2024年1月1日以降の相続・贈与から、マンション（区分所有建物）の相続税評価方法が変更されました。
従来の「タワマン節税」が大幅に制限される改正内容を解説します。
📋 改正のポイント
時価と相続税評価額の乖離が大きいマンションは、評価額が引き上げられるようになりました。
従来、タワーマンションの高層階は時価の3〜4割程度で評価されるケースが多く、節税に利用されていましたが、この乖離が是正されます。
改正前と改正後の違い
| 改正前 | 改正後（2024年〜） | |
|---|---|---|
| 評価方法 | 路線価 × 面積（土地）＋ 固定資産税評価額（建物） | 従来評価額に「評価乖離率」を反映 |
| 時価との関係 | 時価の3〜4割（高層階ほど乖離大） | 最低でも時価の6割に引き上げ |
| 適用対象 | — | 区分所有建物（マンション）全般 |
新しい評価の仕組み
以下の手順で「評価乖離率」を算出し、評価額を補正します。
STEP 1：評価乖離率を計算
評価乖離率 ＝
A × 築年数 ＋ B × 総階数指数 ＋ C × 所在階 ＋ D × 敷地持分狭小度 ＋ 定数
※ A〜Dの係数と定数は国税庁が公表（マンション一室ごとの要素で計算）
STEP 2：評価水準を判定
| 評価乖離率 | 評価水準 | 補正方法 |
|---|---|---|
| 1以下（時価 ≦ 評価額） | 100%以上 | 補正なし（従来の評価額のまま） |
| 1超〜1.67未満 | 60%以上100%未満 | 補正なし |
| 1.67以上 | 60%未満 | 評価額 × 乖離率 × 0.6 |
STEP 3：補正後の評価額を算出
補正後評価額 ＝
従来の評価額 × 評価乖離率 × 0.6
※ 評価乖離率が1.67以上の場合のみ補正。結果的に時価の約6割が最低ラインに
具体例
📝 タワーマンション40階の例
| 時価（市場価格） | 1億円 |
| 従来の評価額 | 3,000万円（時価の30%） |
| 評価乖離率 | 3.33（1億 ÷ 3,000万） |
| 補正後の評価額 | 3,000万 × 3.33 × 0.6 ＝ 約6,000万円 |
→ 評価額が3,000万円 → 6,000万円に上昇（従来の2倍）
影響を受けるケース・受けないケース
影響を受ける
- タワーマンションの高層階（20階以上）
- 都心部の築浅マンション
- 時価と評価額の乖離率が1.67以上のマンション
影響を受けにくい
- 低層マンション（5階建て以下など）
- 郊外のマンション（時価が低い）
- 築年数が古いマンション
- 一戸建て（区分所有でないため対象外）
⚠️ 「タワマン節税」は要注意
この改正により、相続直前にタワーマンションを購入して評価額を圧縮する「タワマン節税」は大幅に制限されました。さらに、国税庁は個別の否認事例（最高裁令和4年判決）を基に、明らかな節税目的のマンション購入には「総則6項」の適用で時価評価を行う可能性があります。
よくある質問
Q. 自宅マンションにも影響ある？
自宅マンションでも評価乖離率が1.67以上であれば影響がありますが、小規模宅地等の特例（330㎡まで80%減額）を適用できる場合は、最終的な税額への影響は限定的です。
Q. 賃貸マンションはどうなる？
賃貸に出しているマンションは、補正後の評価額にさらに貸家・貸家建付地の評価減が適用されます。ただし、ベースとなる評価額が上がるため、従来より評価額は増加します。
まとめ
📌 マンション評価改正のポイント
- 2024年1月1日以降の相続・贈与から適用
- 評価乖離率が1.67以上なら評価額が引き上げ
- 最低でも時価の約6割が評価の下限に
- タワーマンション・都心部・高層階ほど影響大
- 「タワマン節税」は大幅に制限
- 具体的な影響額は専門家に試算を依頼すべき