事業用建物の相続
（小規模宅地等の特例）

実家の土地（居住用）に対する「小規模宅地等の特例」はご存知の方も多いですが、実は、故人がアパート経営をしていたり、自営業のお店（店舗）を営んでいた場合の「事業用・貸付用の土地」に対しても、評価額を劇的に下げる特例が存在します。

しかしこれらの事業用不動産は、「親から事業を引き継ぐ者（後継者）」と「それ以外の兄弟」との間で猛烈な争い（遺産分割トラブル）に発展するケースが後を絶ちません。ここでは事業用建物の相続における節税のポイントと、弁護士介入によるトラブル回避のノウハウを解説します。

1. 事業用の土地の評価を下げる「特例」とは？

小規模宅地等の特例には、自宅（特定居住用宅地等）だけでなく、事業に使っていた土地に対しても強力な減額枠が設定されています。代表的なものは以下の2つです。

例えば、評価額1億円の個人商店の土地を長男が相続して事業を引き継ぐ場合、「特定事業用宅地等」の要件を満たせば、その土地の評価額は2000万円（80%オフ）として相続税が計算され、莫大な節税となります。

2. 特例を使うための極めて厳しい要件

この特例を使うためには、「申告期限（相続発生から10ヶ月後）まで継続して事業を営んでいる（貸している）こと」「申告期限までその土地を保有し続けること」といった厳しい要件が課されます。
もし、親が亡くなってすぐに「維持費がかかるから」とアパートを売却したり、お店を閉めてしまったりすると、特例は一切使えず本来の恐ろしい額の相続税を請求されることになります。

【最重要】遺産分割がまとまっていること
さらに、「その不動産を誰が相続するか」が確定している必要があります。後継者の長男と、現金を要求する他の兄弟との間で争いになり、10ヶ月の期限までに遺産分割協議がまとまらなければ（未分割申告）、この特例は使えず、ひとまず多額の税金を納めなければなりません。

3. 「代償分割」と「事業承継」トラブル

事業用不動産を含んだ相続で最も多いトラブルが、「主な財産が店舗（自社株含む）やアパートしかない」というケースでの遺産分割です。

長男がお店を継ぐために不動産を全て相続した場合、次男や長女から「自分たちにも法定相続分（3分の1ずつ）を払え」と請求されます。
長男は、自分のポケットマネーから弟妹に対して現金（代償金）を払わなければなりません（これを代償分割といいます）。長男に十分な現金がなければ、お店を売却して廃業するしかなくなってしまいます。

4. 弁護士が提供する「法務×税務」の解決策

事業用不動産の絡む相続は、単なる税金の計算問題ではなく、「いかに後継者に事業と不動産を集中させ、かつ他の兄弟を法的に納得させるか」という高度な交渉力が不可欠です。夕陽ヶ丘法律事務所では、以下のアプローチで解決を図ります。

• 遺留分（最低限の取り分）ギリギリでの合意形成
  法定相続分通りに分けるのは事業承継上不可能であることを他の相続人に法的な根拠をもって説明し、代償金を「遺留分相当額」まで抑え込むなど、現実的な着地点を探ります。交渉が決裂すれば速やかに裁判手続き（調停等）へ移行し、申告期限と更正の請求を見据えたスケジュール管理を行います。
• 賃借人（住人）との法廷トラブルへの対応
  アパートなど（貸付事業用）の場合、家賃滞納者がいたり、老朽化による立ち退き交渉中であったりするケースが多々あります。弁護士であれば、相続による家賃請求権の切り分けや、明け渡し訴訟などの不動産問題も一括して引き受け可能です。
• 税理士との連携によるシミュレーション
  提携税理士と連携し、「アパートを今のまま残すか」「一度取り壊して更地にして売却するか」等、今後の事業計画と相続税額の両方を踏まえた最も有利な選択肢をご提案します。

自営業の店舗や不動産投資用のアパートなどの相続に関してお困りの方は、法的トラブルが泥沼化する前に、弁護士法人夕陽ヶ丘法律事務所にご相談ください。