熟年離婚に伴う「持ち家（住宅ローン無）」の代償金清算と居住権確保

熟年離婚と不動産分与の基本：ローン完済済みの持ち家が直面する課題

長年连れ添った夫婦が人生の後半で迎える熟年離婚では、それまでの婚姻生活の中で築き上げた財産の精算が大きなテーマとなります。特に、すでに住宅ローンの支払いが完了している持ち家がある場合、「思い出の詰まった家にそのまま住み続けたい」と希望される方は少なくありません。

しかし、日本の法律上、夫婦の共有財産は離婚時に原則として2分の1ずつ分与することになっています。不動産という形のある資産は、現金のように簡単に半分に割ることができないため、実務上はいくつかの方法から最適な選択肢を見つけ出す必要があります。

夕陽ヶ丘法律事務所には、熟年離婚に伴う自宅の取り扱いについて数多くのご相談が寄せられています。特にローン残債がない物件は、売却して現金を折半するだけでなく、一方が住み続けるための緻密な権利調整が可能である一方、金銭的なバランスを誤ると大きなトラブルに発展するリスクも潜んでいます。

妻が自宅を取得し夫へ代償金を支払う仕組み

住宅ローンが完済されている持ち家について、例えば「妻がそのまま自宅に住み続け、所有権も妻の単独名義にする」というケースを考えてみましょう。この場合、夫の共有持分を妻に移転することになるため、夫に対してその対価を支払う必要があります。これを代償分割（代償金の支払い）と呼びます。

1. 自宅の適正価格（時価）の確定

代償金を算出するための大前提となるのが、不動産の「時価」の確定です。固定資産税評価額や購入時の価格ではなく、現在の市場価格（売却した場合にいくらになるか）を基準にする必要があります。

• 不動産鑑定士による正式な鑑定評価
• 複数の不動産業者による査定書の取得
• 当事者間での査定額の協議（合意形成）

実務では、双方が納得する不動産業者から査定書を取り寄せ、その平均値や合意額を基準に時価を定めることが一般的です。

2. 代償金の計算方法

時価が例えば3,000万円と確定した場合、夫婦の寄与度が原則通りの2分の1であれば、夫の取り分は1,500万円となります。妻が自宅の単独所有権を得るためには、夫に対して1,500万円の代償金を支払うことで、財産分与のバランスを均等に保ちます。

まとまった現金がない場合の代償金捻出と解決アプローチ

「自宅に住み続けたいが、夫に支払う1,500万円もの現金を手元に持っていない」というお悩みは非常に多く寄せられます。このような場合、法的および実務的な観点からいくつかの解決策を検討します。

不動産担保ローンや借り換えの活用

妻自身に安定した収入や年金受給見込みがある場合、自宅を担保にして金融機関から融資を受け、その資金を夫への代償金に充てる方法があります。年齢的な制限を受ける場合もありますが、フラット35などのリ・バース65（高齢者向け返済特例）などを活用できるケースもあります。

他の財産との総合的なバランス調整

自宅の代償金として多額の現金を用意できない場合でも、夫婦が保有する他の財産（預貯金、株式、退職金など）との総額で調整を図ることが可能です。

• 夫が自宅の持分を手放す代わりに、夫婦の預貯金の大部分を夫が取得する
• 将来受け取る予定の退職金の見込み額を考慮し、代償金の支払額や分割払いに合意する

弁護士法人夕陽ヶ丘法律事務所では、ご相談者様の年齢、収入、今後のライフプランを細やかにヒアリングし、現実的かつ持続可能な財産分与のスキームをご提案しています。落ち着いた相談ブースにて、プライバシーを厳守しながらじっくりとお話しいただけます。

居住権の確保と将来のトラブルを防ぐ法的手続き

代償金を支払い、無事に自宅の所有権を妻に移転したとしても、それで手続きが完了するわけではありません。将来の法的リスクを防ぐためには、確実な法的措置を講じておく必要があります。

離婚協議書の公正証書化

口頭の約束や私的なメモによる財産分与の合意は、後々「言った、言わない」の水面下の争いを生む原因になります。取り決めた代償金の金額、支払い期日、方法、そして所有権移転登記に関する協力を明確に盛り込んだ離婚協議書を作成し、公証役場で公正証書化しておくことが極めて重要です。公正証書にしておくことで、万が一支払いが滞った際に強制執行手続きに移ることも可能になります。

速やかな所有権移転登記（名義変更）

離婚が成立しただけでは、登記簿上の名義は自動的には変わりません。法務局で所有権移転登記を行う必要があります。これを怠っている間に、夫側の事情で新たな債権者が現れたり、夫が亡くなったりした場合に、自宅の権利が複雑に絡み合う危険性があります。離婚後速やかに、専門家と連携して登記手続きを完了させることが不可欠です。

2026年改正民法を見据えた財産分与の注意点

近年、家族法制の見直しが進んでおり、離婚にまつわる法制度も変化しています。特に財産分与に関して意識しておかなければならないのが、権利行使の期間制限（時効）に関する実務上の運用です。

民法上、財産分与請求権の除斥期間（時効）は「離婚の時から2年」と定められていますが、2026年現在の法実務においても、この期間を過ぎてからの請求は原則として認められません。熟年離婚においては、離婚の話し合い自体が長期化するケースも多いため、「いつまでに合意をまとめ、登記や清算を終えるべきか」という時間軸の管理が非常に大切です。

また、年金分割などの他の財産管理とも連動させる必要があるため、個別の事情に応じた正確なリーガルチェックが欠かせません。

熟年離婚の持ち家問題は夕陽ヶ丘法律事務所へご相談ください

熟年離婚における「ローン無しの持ち家」の分与は、これまでの生活基盤を守るための重要なプロセスであると同時に、専門的な法律知識と不動産の知識が求められる難易度の高い問題です。

「夫から高額な代償金を請求されて困っている」 「自宅を手放さずに円満に離婚を進めたい」 「公正証書の書き方や将来の生活設計に不安がある」

このようなお悩みをお持ちの方は、一人で抱え込まずに弁護士法人夕陽ヶ丘法律事務所までご相談ください。当事務所では、代表弁護士の井上正人をはじめとする専門チームが、ご相談者様の心情に寄り添いながら、法的な正当性と現実的な解決を両立させるサポートを提供いたします。プライバシーに配慮した面談スペースにて、皆様からのご相談をお待ちしております。