住宅ローンが残っている家の財産分与
離婚時の財産分与において、最も複雑でトラブルになりやすいのが「住宅ローンが残っているマイホーム（不動産）」の取り扱いです。
不動産の財産分与を考える上で、まず最初に確認しなければならないのが「アンダーローン」なのか「オーバーローン」なのかという点です。 これを把握するために、まずは不動産会社に家の「査定（現在の売却価格）」を依頼し、同時に銀行から「ローン残高証明書」を取り寄せて比較します。
1. アンダーローンの場合
- 状態：家の売却価格 ＞ 住宅ローン残高（家を売ればローンを完済し、お金が手元に残る状態）
- 処理：手元に残った利益（プラスの財産）を、夫婦で2分の1ずつ分け合うのが基本です。
2. オーバーローンの場合（要注意）
- 状態：家の売却価格 ＜ 住宅ローン残高（家を売ってもローンを完済できず、借金が残る状態）
- 処理：不動産の価値は実質「ゼロ（マイナス）」と評価されるため、原則として不動産自体は財産分与の対象から外れます。ただし、残った住宅ローン（マイナスの財産）をどう処理するかが大きな問題となります。
オーバーローン不動産の処理の選択肢
オーバーローンの家をどうするかは、主に以下の2つの選択肢に分かれます。
選択肢A：家を売却し、残ったローンを支払う
最も後腐れがなく、きれいな清算方法です。家を売却（任意売却など）してローンを可能な限り減らし、どうしても残ってしまったローンについては、原則としてローンの名義人（多くは夫）が引き続き返済していくことになります。 ※生活費のための借金であれば夫婦で折半するケースもありますが、実務上は名義人が負担するケースが一般的です。
選択肢B：どちらか一方が家に住み続ける
「子どもの学区を変えたくない」などの理由から、妻と子どもがそのまま家に住み続け、家を出て行った夫が住宅ローンを払い続ける、というケースがよく見られます。 しかし、この選択肢には極めて高いリスクが伴います。
住み続ける場合のリスクと注意点
もし、家を出た夫が住宅ローンの支払いを滞納した場合、銀行は家を差し押さえ、最終的には競売（けいばい）にかけられてしまいます。 いくら夫婦間で「夫がローンを払う」と約束していても、銀行からすれば「ローンを払わないなら家を没収する」という手続きを進めるため、妻と子どもは突然家を追い出されてしまう危険性があるのです。
また、妻がローンの「連帯保証人」や「連帯債務者」になっていた場合、夫が滞納すれば妻に対して一括請求が来るという最悪の事態も想定されます。
リスクを回避するための解決策
オーバーローンの家に住み続けたい場合、将来の競売リスクを減らすための法的な対策が必要です。
- 公正証書の作成 夫がローンを滞納した場合に備え、養育費などと合わせて「強制執行認諾文言付きの公正証書」を作成しておくことで、万が一の際に夫の給与を差し押さえて支払いを強制できる体制を整えます。
- 借り換えや名義変更の検討 妻自身に安定した収入がある場合、妻単独のローンに借り換えて家の名義も妻に変更する（夫をローンや名義から完全に外す）という方法もあります。銀行の審査が厳しいため難易度は高いですが、最も安全な方法です。
「住宅ローンが残っている家をどう分ければいいか分からない」「連帯保証人になっているため不安だ」という方は、自己判断で危険な合意をしてしまう前に、夕陽ヶ丘法律事務所にご相談ください。不動産と住宅ローンのリスクを精査し、最適な解決策をご提案いたします。
