持ち家を「リースバック（売却後に賃貸として居住継続）」して住み続ける選択

離婚を考えたとき、大きな悩みの種となりやすいのが「持ち家と住宅ローンの扱い」です。子どもを転校させたくない、慣れ親しんだ地域を離れたくないという理由から、「できれば今の家にそのまま住み続けたい」と希望される方は少なくありません。

しかし、夫婦共同名義の自宅や、夫名義で多額の住宅ローンが残っている自宅は、離婚時の財産分与において複雑な法的調整を要します。そこで近年注目されているのが、自宅を売却して現金化しつつ、賃貸として住み続ける「リースバック」という手法です。

本記事では、離婚におけるリースバックの仕組みから、メリット・デメリット、財産分与時の法的な注意点、そして2026年改正民法を視野に入れた実務的な解決策まで、法律の専門家の視点から詳しく解説します。

離婚時に持ち家の処分で悩む理由

離婚に伴う不動産処理の最大の難所は、「不動産の価値（資産）」と「住宅ローン（負債）」のバランスにあります。

日本の民法上、離婚時の財産分与は、婚姻期間中に築いた夫婦の共有財産を原則として2分の1の割合で清算することになっています。しかし、自宅にオーバーローン（不動産の売却価格よりも住宅ローンの残債が多い状態）が発生している場合、単純に売却して分与益を得るどころか、不足分をどう補填するかという深刻な問題に直面します。

また、専業主婦の方やパート勤務の方の場合、夫名義の住宅ローンの「名義変更（借り換え）」を金融機関に打診しても、単独の収入では審査に通らず、結局自宅を手放さざるを得ないケースが後を絶ちません。こうした膠着状態を打破する切り札の一つがリースバックです。

リースバックの仕組みと基本的な流れ

リースバックとは、自宅を不動産会社やリースバック専門業者に売却し、売買契約と同時にその買主との間で賃貸借契約を締結する仕組みです。

これにより、所有権は業者（あるいは投資家）に移転しますが、形式を「所有者」から「賃借人（借主）」に変えることで、引っ越しをすることなくそのまま同じ家で生活を続けることが可能になります。

離婚における具体的な流れは以下の通りです。

• ステップ1：査定と業者選定：複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格と将来の賃料（家賃）の見積もりを取得します。
• ステップ2：売買契約と賃貸借契約の締結：自宅を売却し、売却代金の一括受領をもって既存の住宅ローンを完済します。同時に、買主と定期借家契約などの賃貸借契約を結びます。
• ステップ3：離婚協議・財産分与の清算：売却代金からローン残債や諸費用を差し引いた「残り（アンダーローンの場合の利益）」を夫婦間で財産分与として分割します。
• ステップ4：新生活のスタート：所有者ではなく賃借人として、毎月の家賃を支払いながら生活を継続します。

離婚でリースバックを選択するメリット

離婚の場面において、リースバックには他の不動産処分方法にはない独自のメリットが存在します。

子どもの環境を変えずに済む

離婚による環境の変化は、多感な子どもにとって大きな精神的負担となります。転校や学区の変更を余儀なくされると、友人関係や学習環境がリセットされてしまいます。リースバックであれば、住み慣れた家や部屋、学区をそのまま維持できるため、子どもの心の安定を最優先に守ることができます。

住宅ローン問題と財産分与を同時にクリアできる

売却代金によって住宅ローンの残債を綺麗に一括返済できるため、離婚後に夫が勝手にローンを滞納して競売にかけられるリスク（いわゆる金融事故の巻き添え）を完全に断ち切ることができます。また、綺麗に現金化された残余財産をベースに、明確な割合で財産分与の話し合いを進めることが可能です。

周囲に離婚や売却を知られにくい

通常の不動産売却では、ネット上の広告やオープンハウスの開催などにより、近隣住民に売却活動を知られることがあります。一方、リースバックは業者との水面下の交渉で売買が完結するため、プライバシーが守られやすいという利点があります。

リースバックのデメリットと法的注意点

非常に便利なリースバックですが、万能の解決策ではありません。法的および経済的なデメリットやリスクもしっかりと把握しておく必要があります。

売却価格が市場相場より低くなる傾向がある

リースバックの買主は、主に不動産業者や投資家です。彼らは「長期間賃貸として運用すること」や「将来的に再販する際のリスク」を考慮するため、一般的な市場価格（相場）と比較して、売却価格が7割から8割程度に低く設定されるケースが少なくありません。

毎月の家賃負担が発生する

当然ながら、売却後は「家賃を支払う側」に回ります。周辺の家賃相場に比べて、買主が求める利回りを反映して家賃が高めに設定されることもあります。離婚後の収入見込み（養育費の受給や自身の給与収入）に照らし合わせ、長期的に家賃を支払い続けられるかどうかのシミュレーションが不可欠です。

将来的な退去リスク

多くのリースバック契約では、数年間の「定期建物賃貸借契約」が結ばれます。契約期間満了時に更新が拒絶されるケースや、将来的に物件が第三者に転売された場合に立ち退きを迫られるリスクがゼロではありません。将来の生活設計（例えば、子どもが成人したら別の場所に引っ越すなど）を視野に入れておく必要があります。

2026年改正民法を見据えた財産分与と実務のアドバイス

2026年の法改正や近年の家族法制の動向を踏まえると、離婚時の財産分与や不動産処理においては、より一層の慎重さと戦略性が求められます。

例えば、近年の法改正議論では財産分与の請求期間の延長などが取り沙汰されており、離婚後も元配偶者との金銭的・法的つながりが長期化するケースが増えています。曖昧な条件で不動産を共有名義のまま残したり、口約束で「夫が住み続ける代わりに家賃を払う」といった合意をしたりすることは、将来の法的トラブルの火種となります。

弁護士法人夕陽ヶ丘法律事務所では、以下のような実務的観点からご相談者様をサポートします。

• 正確な財産評価と清算方法の策定：不動産鑑定や複数の査定結果を基に、適正な財産分与額を算定し、将来の紛争を防ぐ「離婚協議書（公正証書）」の作成を支援します。
• 養育費や慰謝料との総合的なバランス調整：リースバックによって生じる売却益や家賃負担を考慮に入れ、養育費の取り決めや面会交流の条件と一体となった総合的な解決策をご提案します。
• プライバシーに配慮した面談スペースでのご相談：当事務所では、落ち着いた相談ブースをご用意しており、デリケートなご家族の金銭事情や離婚のご事情について、安心してプライバシーをお話しいただける環境を整えています。

まとめ：専門家のサポートで安心の住まいと新生活を

持ち家を「リースバック」して住み続ける選択は、子どもの生活環境を守り、複雑な住宅ローン問題をスッキリ解決するための有力な選択肢です。しかし、不動産業者との契約内容の精査や、離婚時の適正な財産分与の計算を個人だけで行うには限界があります。

「我が家の状況でもリースバックは可能か」「売却後の家賃はどのくらいになりそうか」「夫との交渉をどう進めるべきか」など、お悩みの方は一人で抱え込まず、離婚事件や財産分与に精通した弁護士にご相談ください。

弁護士法人夕陽ヶ丘法律事務所は、ご相談者様のこれからの人生と新しい一歩を、法的・実務的側面から力強くサポートいたします。まずはお気軽に当事務所の相談ブースまでお問い合わせください。