夫婦で住んでいた「賃貸マンションの敷金・保証金」の離婚時の財産分与

離婚時の財産分与における「賃貸マンションの敷金・保証金」の基本

夫婦が離婚する際、マイホームや自動車、預貯金などの大きな財産については話し合いが行われることが一般的ですが、見落とされがちなのが賃貸マンションの契約時に差し入れた敷金や保証金です。

結婚期間中に夫婦の共同生活の拠点として賃貸物件を借りた場合、そこに投じられた資金も実質的には夫婦の協力によって形成された財産と評価されます。そのため、法律上は離婚に伴う財産分与の対象となります。

しかし、不動産のように形があるものではなく、「将来返還される予定の権利」という性質上、どのように評価して分けるべきか悩まれる方が少なくありません。

敷金・保証金は誰のもの？ 法律上の性質と財産分与の考え方

賃貸マンションの敷金や保証金は、名義上は夫または妻のどちらか一方が賃貸人（大家さんや管理会社）に支払っているケースがほとんどです。しかし、財産分与の判断においては、名義がどちらであるかということよりも、「どの時期に、どのような資金から支払われたか」が重視されます。

婚姻期間中に支払われた場合の取扱い

婚姻期間中に夫婦の収入や共通の貯蓄から支払われた敷金・保証金は、名義が夫であっても妻であっても夫婦の共有財産とみなされます。

したがって、離婚の際には、その金銭的な価値を算定し、原則として2分の1ずつの割合で清算（分与）することになります。

特有財産にあたるケース

次のようなケースでは、敷金や保証金が「特有財産（夫婦の一方が婚姻前から有していた財産、または婚姻中であっても相続等により取得した財産）」と主張されることがあります。

• 婚姻する前に、夫（または妻）の単独の預貯金から全額が支払われていた場合
• 親族からの明確な贈与や援助によって、特有の資金から拠出されたことが証明できる場合

このような場合、共有財産ではなく特有財産として財産分与の対象外となる余地がありますが、実際の裁判実務では「婚姻後の生活維持のために消費・混同された」とみなされるケースもあり、詳細な資金の追跡が必要となります。

離婚時にまだ退去していない場合の清算方法

離婚ディスカッションの時点で、その賃貸マンションからまだ退去しておらず、今後もどちらか一方が住み続ける場合や、双方が退去する予定がない場合があります。このような状況における具体的な清算方法は、実務上大きな論点となります。

1. 将来の返還金を見据えた金銭による精算

現在居住中であっても、将来退去する際には原状回復費用などを控除した残額が返還されます。

実務では、過去の相場や物件の状況、賃貸借契約書の内容をふまえ、「現時点で退去したと仮定した場合に返還されるであろう概算額」を算定し、その半額を相手方に支払う、あるいは他の財産（預貯金など）の分け方で調整するという方法がよく採られます。

2. 賃貸借契約の名義変更と引き換えにする方法

夫が契約者であり、離婚後も夫がその部屋に住み続ける場合、妻は婚姻期間中に貢献して築いた敷金返還請求権に関する持分を失うことになります。

この場合、夫が妻に対して「将来返還される敷金の半額相当額（または合意した金額）」を現金で支払うことで、財産分与のバランスを取るのが一般的です。

3. 退去時精算の合意を公正証書等で残す方法

すぐに概算額を算出することが難しい場合や、退去時に高額な原状回復費用の発生が見込まれる場合は、離婚協議書や公正証書において「将来退去した際、敷金が返還された場合の分配方法」について明確に定めておくというアプローチもあります。

例えば、「将来返還される敷金〇〇万円については、退去時に折半する」といった条項を設けておきますが、数年後に連絡が取れなくなるリスクもあるため、できれば離婚時に一括して金銭で清算するか、他の財産と相殺することが推奨されます。

2026年改正民法・近年の法改正動向を踏まえた留意点

近年の法改正や法制審議会の議論、特に2026年に施行される新しい家族法制（選択的夫婦別氏制度の議論や財産分与に関する規律の見直しなど）を見据えても、財産分与における「正確な資産の把握と公平な清算」の重要性が一層高まっています。

財産分与の請求権には離婚の時から5年という除斥期間（時効のようなもの）が定められています。離婚時に「敷金のことは話し合っていなかった」と放置し、5年が経過してしまうと、法律上請求することができなくなってしまいます。

また、共同親権の導入など離婚を取り巻く環境や家族関係のあり方が多様化する現代において、お金に関するトラブルは早期にクリアにしておくことが、その後の新しい生活の基盤を安定させるために不可欠です。

賃貸の敷金・保証金トラブルを防ぐためのチェックリスト

賃貸マンションの敷金・保証金を巡る財産分与をスムーズに進めるためには、以下のポイントを事前に確認しておくことが大切です。

• 賃貸借契約書の確認: 契約者名、敷金・保証金の金額、退去時の償却規定（敷引き特約など）の有無を隅々まで確認する。
• 支払った資金の出所の確認: 誰の口座から支払われたものか、通帳のコピーや振込明細などの証拠を確保する。
• 不動産会社や大家への確認: 退去予定の有無、現在の契約内容で名義変更が可能か、原状回復のルールはどうなっているかを把握する。
• 他の財産との全体的なバランス調整: 預貯金、生命保険の解約返戻金、退職金など、他の財産分与の項目とトータルで合意を図る。

まとめ：正確な財産分与の実現のために弁護士にご相談ください

夫婦で住んでいた賃貸マンションの敷金・保証金は、金額自体は数十万円程度であることが多いものの、離婚時の財産分与においては見落とされがちで、かつ揉めやすいポイントの一つです。

「まだ退去していないから分からない」「どちらが払ったか証明するのが難しい」といった理由で諦めてしまう前に、専門家である弁護士に一度ご相談ください。

弁護士法人夕陽ヶ丘法律事務所では、依頼者様一人ひとりのご事情を丁寧にヒアリングし、賃貸借契約の内容やこれまでの婚姻生活の実態を踏まえた上で、最も公平かつ納得のいく財産分与の実現をサポートいたします。落ち着いた相談ブースを用意しておりますので、プライバシーに関するご不安も安心してお気軽にお問い合わせください。