熟年離婚後の「居住地（自宅）の確保」：自宅の譲渡・売却・配偶者居住権の活用

熟年離婚における自宅不動産をめぐる法的問題

長年連れ添った夫婦が人生の後半で別々の道を歩む「熟年離婚」。これまでの婚姻生活が長い分、形成してきた財産、特にマイホームという「大きな資産」の清算は、離婚後の生活基盤を左右する極めて重要な問題です。

特に、定年退職前後や老後のタイミングで離婚に踏み切る場合、今後の収入が限られる中で「住む場所」をどう確保するかは深刻な課題となります。 夕陽ヶ丘法律事務所には、夫名義の持ち家に住み続けてきた妻側から「離婚後もこの家に住み続けられるのか」「家を追い出されてしまうのではないか」という不安の相談が数多く寄せられます。

財産分与の基本原則は、婚姻期間中に夫婦で築き上げた財産を原則として2分の1ずつ分けることです。しかし、現金と異なり、不動産は簡単に半分に割ることができません。 また、2026年現在、離婚に伴う財産分与請求権の消滅時効は「離婚の時から5年」へと延長されており、離婚成立後にじっくりと不動産の換価や権利関係を争うケースも増えています。しかし、居住権の確保は離婚成立時、あるいは協議の段階で迅速かつ確実に取り決めておく必要があります。

高齢配偶者の居住権を守る「配偶者居住権」の仕組み

これまでの離婚実務では、夫名義の自宅を妻が取得しようとすると、その全額（または2分の1を超える持分）を妻が買い取るか、あるいは代償金を支払う必要がありました。しかし、高齢で退職金や預貯金が少ない妻にとって、夫に多額の代償金を支払うことは現実的ではありませんでした。

そこで法律上大きな力を持つのが、配偶者居住権という制度です。

配偶者居住権とは、配偶者が亡くなった場合の相続だけでなく、離婚時においても非常に有効な法的アプローチとなり得ます（※離婚における適用には法的な合意や条件整理が必要です）。 この権利の最大の特徴は、自宅の「所有権」と「居住権」を切り離して考える点にあります。

• 所有権を持つ者（夫など）：将来的な資産としての所有権を保持し、売却等も所有者の意向が反映されますが、直ちに住む権利は制限されます。
• 居住権を持つ者（妻など）：所有権がなくても、生涯（または一定期間）その家に無償で住み続ける権利を法的に確保できます。

これにより、夫に渡すべき代償金の評価額を大幅に抑えることができ、手元の預貯金が少なくても住み慣れた自宅を離れずに生活を再建することが可能となります。

自宅をどう処分・分割するか？3つの主要な選択肢

熟年離婚における自宅の取り扱いについては、主に以下の3つの選択肢が考えられます。夫婦の年齢、収入、ローンの有無、今後の生活設計に応じて慎重に選択する必要があります。

1. 自宅を売却して現金化し、財産価値を等分する（換価分割）

住宅ローンの返済がすでに完了している場合や、売却代金でローンを完済できる場合、最もクリーンでトラブルが少ないのが「売却による現金分割」です。

• メリット：不動産の評価額を巡る争いが起きにくく、売却代金をきれいに2分の1ずつ（または合意した割合で）分け合えるため、離婚後の生活資金（当面の家賃や生活費）を確保できます。
• デメリット：長年暮らした思い出の自宅を手放す必要があり、新たな居住先を探す手間とコストがかかります。

2. 夫名義の自宅を妻が取得し、住み続ける（代償分割・名義変更）

妻がそのまま自宅に住み続けたい場合、夫の持分を妻に譲渡し、その見返りとして妻側から夫へ「代償金」を支払う方法です。

• メリット：環境を変えずにそのまま生活を継続できるため、精神的な負担が最小限で済みます。
• デメリット：夫に支払うまとまった代償金（現金）の準備が必要となります。また、夫名義の住宅ローンが残っている場合、金融機関の承諾を得るハードルや、名義変更に伴う諸問題が発生します。

3. 配偶者居住権を設定して住み続ける

前述の通り、所有権は夫のままにしておき、妻に「配偶者居住権」を設定する手法です。

• メリット：代償金の金額を低く抑えられるため、現金の蓄えが少ない高齢の妻でも自宅に住み続ける権利を合法的に確保できます。
• デメリット：権利関係が複雑になるため、不動産登記の手続きや将来的な処分方法について、専門的な法的知識に基づく緻密な合意書面（公正証書）の作成が不可欠です。

住宅ローンが残っている場合の注意点

熟年離婚で最も頭を悩ませるのが、いまだに残債が残っている「住宅ローン」の問題です。

夫名義でローンを組んでおり、夫が家を出て行くケースでは、妻がそのまま住み続けたとしても、ローンの引き落とし口座が夫のままであれば、支払いが滞るリスクが生じます。 また、金融機関の事前の承諾なく勝手に名義を変更したり、居住者を変更したりすると、ローン契約違反（一括返済の請求対象）となるおそれがあるため注意が必要です。

離婚時の住宅ローンについては、以下のような実務的な対応を検討します。

• 離婚を機に自宅を売却し、売却代金でローンを全額一括返済する。
• 妻が主債務者となり、新たに住宅ローンの借り換えが可能か金融機関と交渉する（※妻の年齢や収入面で審査が通らないケースも多いため事前の確認が必要です）。
• 夫が養育費や他の財産分与との調整として、離婚後もローンを支払い続ける旨の合意を公正証書で交わす（ただし、夫側の失業や再婚等で支払いが止まるリスクへの備えが必要です）。

財産分与を有利に進めるために弁護士がサポートできること

自宅の評価額の算定一つをとっても、固定資産税評価額を用いるのか、実際の不動産市場価格（査定価格）を基準にするのかによって、受け取れる財産の額は大きく変わります。不動産会社による査定価格の食い違いや、どちらが査定費用を負担するのかなど、当事者間だけでは感情的になりがちな話し合いも少なくありません。

私たち夕陽ヶ丘法律事務所では、ご相談者様の年齢、今後の収入見込み、健康状態、そして何よりも「これからの人生をどう過ごしたいか」というご希望に寄り添い、以下のような法的サポートを提供しています。

• 適正な不動産価値の査定と、それを踏まえた公平かつ現実的な財産分与案の作成
• 配偶者居住権の設定や不動産名義変更を見据えた、確実な法的効力を持つ離婚協議書・公正証書の作成支援
• 住宅ローンの残債がある場合の金融機関との調整や、将来のリスクを回避するための条件交渉

熟年離婚後の居住問題は、一度決めてしまうと後から変更することが極めて難しい重要事項です。泣き寝入りしたり、不利な条件で合意してしまったりする前に、まずは当事務所の落ち着いた相談ブースにて、経験豊富な弁護士へお気軽にご相談ください。あなたの新しい人生の第一歩を、専門的な法的知見をもって全力で守り抜きます。