離婚後に「住宅ローンが完済された持ち家」の財産分与請求

離婚の話し合いにおいて、最も大きな経済的争点の一つとなるのが「マイホーム（持ち家）」の取り扱いです。特に、住宅ローンがすでに完済されている不動産や、時間の経過とともに不動産価値が上昇したケースでは、どのように分与すべきか迷われる方が少なくありません。

弁護士法人夕陽ヶ丘法律事務所には、「住宅ローンがない持ち家をどう分けたらいいのか」「離婚後しばらく経ってから不動産の価値が上がっていることに気づいた」といったご相談が数多く寄せられています。

本記事では、ローンが完済された持ち家の財産分与に関する基本的な考え方から、時価上昇時の評価、離婚後における法的な注意点、そして2026年改正民法を踏まえた実務上のポイントまで、分かりやすく解説します。

ローン完済済み持ち家の財産分与の基本原則

住宅ローンが残っていない持ち家は、財産分与において非常にシンプルな形になると思われがちですが、実は「いくらで評価するか」を巡って意見が対立しやすい財産です。

原則は「2分の1ルール」と「現在の時価」

婚姻期間中に夫婦の協力によって築き上げた財産は、名義に関わらず「夫婦共有財産」とみなされます。これは、夫名義の家であっても、妻名義の家であっても同様です。

財産分与の割合は、原則として2分の1ずつ（平等の原則）となります。また、評価の基準となるのは、離婚の話し合い時点、あるいは裁判所での手続時点における「現在の時価（実勢価格）」です。購入時の金額や、すでに完済したローンの総額ではありません。

オーバーローン状態からの変化に注意

離婚当時は住宅ローン残高が家の価値を上回る「オーバーローン」状態であり、財産分与の対象外（あるいは価値なし）と判断したケースでも、その後にローンが完済されたり、不動産市況の変化によって価値が逆転したりすることがあります。

このような場合、離婚時の状況をそのまま引きずっていると、本来受け取れるはずの財産を見落としてしまうおそれがあるため注意が必要です。

時価上昇・完済物件における「評価」の重要性

購入時から年月が経ち、周辺の地価高騰やリノベーション等によって、現在の不動産価格が購入時よりも高くなっているケースが見られます。この「時価上昇」がある場合、財産分与の金額はどのように計算されるのでしょうか。

不動産鑑定評価と査定の仕組み

持ち家の価格を確定させるためには、不動産業者による査定や、不動産鑑定士による正式な評価が必要となります。

• 複数社の査定書の取得: 査定価格は業者によって異なるため、原則として複数の不動産業者に査定を依頼し、平均的な市場価格を把握することが重要です。
• 売却する場合の諸費用: 将来家を売却することを前提とする場合、仲介手数料や登記費用、譲渡所得税などがかかるため、これらを控除した「純粋な売却予想価格」をベースに分与額を計算することがあります。
• 一方が住み続ける場合（代償分割）: 夫または妻の一方がそのまま家に住み続け、もう一方に対して自分の持分相当の現金を支払う「代償分割」を選択する場合、正確な時価評価に基づいた代償金の算定が不可欠となります。

離婚後における財産分与の法定期限と注意点

「離婚の時はバタバタしていて財産分与の話をしなかった」「離婚後しばらく経ってから相手が持ち家に住み続けていることに納得がいかなくなった」というご相談をよくいただきます。

ここで絶対に知っておかなければならないのが、法律上の期限です。

民法上の「5年」の除斥期間

民法第768条第2項により、財産分与を請求できる期間は、「離婚をしたときから5年以内」と定められています。

• 除斥期間の性質: この5年は「時効」ではなく「除斥期間」と呼ばれ、原則として中断や更新がありません。
• 期限経過後のリスク: 離婚成立日の翌日から5年が経過してしまうと、法律上の財産分与請求権が消滅してしまい、どれほど正当な権利であっても家庭裁判所に申し立てることができなくなります。
• 協議から調停・審判への移行: 離婚後、当事者間で話し合い（協議）を続けているうちに5年が経過しそうになった場合は、期限内に家庭裁判所へ「財産分与請求の調停」を申し立てる必要があります。調停を申し立てることで、権利の消滅を防ぐことができます。

2026年改正民法とこれからの家族法実務

近年、家族のあり方や財産管理の考え方は大きく変化しており、2026年施行の改正民法をはじめとする法整備が進められています。離婚における財産分与や不動産問題についても、より公平性と実効性が求められる時代となっています。

共同親権導入と財産関係のクリア化

2026年改正民法によって「離婚後の共同親権」が選択可能になりました。離婚後も父母双方が子の養育に関与し続けるケースが増える中で、住居の安定確保は子供の生活環境を守る上で極めて重要な要素となります。

持ち家の分与や居住権の確保について、親権のあり方と切り離して適正に金銭的精算（財産分与）を行うことが、将来的なトラブルを防ぐ鍵となります。

財産隠し・不当な減額への対抗措置

財産分与の話し合いにおいて、一方が不動産の価値を低く見積もらせようとしたり、財産の存在自体を隠そうとしたりするケースが見られます。

弁護士が代理人として介入することで、固定資産税評価額、周辺の取引事例、専門業者による査定などを駆使して正確な資産価値を暴き出し、依頼者の正当な権利を守るための交渉や法的手続を迅速に進めることが可能です。

まとめ：持ち家の財産分与でお悩みなら弁護士にご相談を

住宅ローンが完済された持ち家の財産分与は、単純な「折半」に見えて、不動産の時価評価、売却か代償分割かの選択、そして5年という厳格な期限など、専門的な知識が不可欠な複雑な問題です。

特に離婚後時間が経過している場合や、相手との直接の話し合いが難航している場合は、早期に法律の専門家である弁護士へご相談いただくことを強くおすすめします。

弁護士法人夕陽ヶ丘法律事務所では、ご相談者様一人ひとりのライフプランやご希望に寄り添い、落ち着いた相談ブースにてプライバシーに配慮した丁寧なヒアリングを行っております。適正な財産分与を実現し、新しい人生のスタートを安心して迎えるために、どうぞお気軽にお問い合わせください。