離婚時の持ち家（一戸建て・分譲マンション）はどう分ける？財産分与の基本手順

離婚を決意した際、夫婦の最大の資産である「持ち家（一戸建て・分譲マンション）」をどのように分けるかは、非常に重要かつトラブルになりやすい問題です。不動産は簡単に半分に物理分割することができないため、感情的な対立も相まって話がまとまりにくくなります。

夕陽ヶ丘法律事務所には、離婚時の財産分与に関するご相談が数多く寄せられています。適正に不動産を評価し、将来の生活基盤を見据えた円滑な解決を図るために、持ち家を分ける際の基本手順と法律上のポイントを解説します。

離婚時の持ち家を分けるための基本ステップ

持ち家の財産分与を公正に進めるためには、正確な事実確認と評価が第一歩となります。以下のステップに沿って現状を把握しましょう。

ステップ1：不動産の「時価」を調べる

購入時の価格ではなく、現在の市場価格（時価）を把握することが大前提となります。住宅ローンを組んだ時期や不動産価格の変動によって、価値は大きく変わっているためです。

• 複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定書を取り寄せる
• 固定資産税評価額や路線価は、あくまで税金計算の基準であり市場価格とは異なるため注意する
• 夫婦間で査定額に争いがある場合は、裁判所の鑑定手続きを視野に入れることもある

ステップ2：住宅ローンの残高を確認する

金融機関から発行される「残高証明書」を取り寄せ、正確な残高を確認します。ここで重要なのが、不動産の時価とローン残高のバランスです。

• アンダーローン：時価がローン残高を上回っている状態（プラスの財産が生じる）
• オーバーローン：ローン残高が時価を上回っている状態（マイナスの財産となる）

持ち家の主な分け方：売却か継続居住か

時価とローン残高が判明したら、具体的な分け方を検討します。実務上は主に以下の方法が採られます。

1. 換価分割（売却して現金で分ける）

不動産を第三者に売却し、諸経費や住宅ローンを清算した残りの現金（売却代金）を原則として2分の1ずつ分ける方法です。

• メリット：金銭的な公平性が最も高く、後々のトラブルになりにくい
• デメリット：すぐに自宅を手放さなければならず、売却活動の手間がかかる

2. 代償分割（どちらかが住み続け、差額を支払う）

夫婦の一方がそのまま自宅に住み続け、相手方に対して持分に応じた金銭（代償金）を支払う方法です。子どもが転校せずに済む環境を維持したい場合などに選ばれます。

• メリット：生活環境を変えずに住み続けられる
• デメリット：まとまった代償金を用意する必要があるため、資金力が求められる

3. 現物分割（そのままの名義で所有し続ける）

実務では非常に稀ですが、不動産そのものを物理的に分ける方法です（二世帯住宅などで登記を分ける場合など）。ただし、その後の管理や処分で意見が対立しやすいため、専門家としては推奨しません。

住宅ローンと名義変更における注意点

持ち家の財産分与において、最も複雑なのが住宅ローンと不動産名義の絡みです。

夫が主債務者で妻が連帯保証人になっている場合、離婚して夫が住み続けるとしても、妻の連帯保証を外すことは金融機関の審査上、極めて困難です。万が一、夫がローンを滞納した場合、妻に請求が及ぶリスクが残ります。

また、妻が住み続けるために夫名義の家を妻名義に変更しようとしても、妻単独の収入では住宅ローンの借り換え審査に通らないケースが多くあります。このような場合、金融機関との交渉や、離婚協議書（公正証書）での取り決めなど、高度な法的実務対応が必要となります。

2026年改正民法と財産分与の留意点

近年の法改正や運用において、財産分与に関する時効の扱いや、子どもの養育費との総合的なバランス調整の重要性が増しています。

民法上、離婚時の財産分与請求権の消滅時効は離婚から5年と定められています。離婚時に持ち家の処分について明確に取り決めをしないまま放置していると、5年の時効によって権利を失ってしまうおそれがあります。

「とりあえずそのままにしておこう」と先延ばしにせず、離婚成立時、あるいは離婚協議の段階で、将来の不動産処分方法について書面に残しておくことが極めて重要です。

財産分与のトラブルを防ぐために弁護士にご相談ください

持ち家の財産分与は、不動産鑑定、住宅ローンの残高、税金の問題、そして感情的な対立が絡み合うため、当事者間だけで話し合いをまとめるのは容易ではありません。

夕陽ヶ丘法律事務所では、ご相談者様の現在の経済状況や将来のライフプランを丁寧にヒアリングし、最も不利益の少ない解決策をご提案いたします。落ち着いた相談ブース、プライバシーに配慮した面談スペースをご用意しておりますので、持ち家の分け方でお悩みの方は、どうぞお早めに当事務所の弁護士までご相談ください。