住宅ローンが残っている自宅の財産分与：アンダーローンとオーバーローンの違い

離婚を決意した際、夫婦の共有財産の中で最も高額であり、かつ複雑な問題になりやすいのが「住宅ローンが残っている自宅（マイホーム）」の取り扱いです。

不動産の価値と住宅ローンの残高がどのようなバランスにあるかによって、財産分与の計算方法や取るべき選択肢は大きく異なります。不動産の価値がローン残高を下回る状態をオーバーローン、逆にローン残高を上回る状態をアンダーローンと呼びます。

今回は、それぞれの法的性質と具体的な清算方法、そして2026年現在の法実務における注意点について、夕陽ヶ丘法律事務所の弁護士が詳しく解説します。

住宅ローンの残る自宅を財産分与する際の基本原則

夫婦で築き上げた財産は、離婚時に原則として2分の1ずつ分ける「財産分与」の対象となります。しかし、住宅ローンという負債（マイナスの財産）が絡む不動産については、単純に「折半する」というわけにはいきません。

判断の軸となるのは、「その不動産の現在の市場価値（時価）」と「現時点の住宅ローン残高」の差額です。不動産鑑定士の査定や、複数の不動産業者による査定価格を基にして時価を確定させ、そこからローン残高を差し引いた純粋な価値を算定することからスタートします。

ここで重要となるのが、前述のアンダーローンとオーバーローンという2つの状態の把握です。

アンダーローン（不動産価値 ＞ ローン残高）の場合の財産分与

アンダーローンとは、自宅を売却した代金で住宅ローンを全額返済してもなお、お金が手元に残る状態を指します。

アンダーローンの計算方法と具体例

例えば、自宅の時価が4,000万円で、住宅ローンの残高が2,500万円である場合、差額の1,500万円が「純資産（清算対象財産）」となります。この1,500万円を夫婦の寄与度に応じて（原則は2分の1ずつ）分け合うことになります。

具体的な解決の選択肢

• 自宅を売却して現金で分ける（換価分割）：最もクリーンでトラブルが少ない方法です。売却代金から諸経費とローン残債を支払い、残った利益（売却益）を現金で分配します。
• 一方が住み続ける（代償分割）：夫または妻の一方が自宅に住み続け、出ていく方に対して自分の持ち分相当の金銭（上の例であれば750万円）を支払う方法です。ただし、居住し続ける側の名義やローンの借り換えについて、金融機関の承諾が必要となります。

オーバーローン（不動産価値 ＜ ローン残高）の場合の財産分与

オーバーローンとは、自宅を売却しても住宅ローンを完済できず、借金が残ってしまう状態を指します。いわゆる「債務超過」の不動産です。

オーバーローンの法的扱いの注意点

法律上、オーバーローンの不動産は「プラスの財産価値はない（ゼロ）」とみなされます。財産分与の対象となるのは「プラスの財産」であるため、価値のない不動産自体を財産分与として分け合うことはできません。

さらに、残った住宅ローン（マイナスの財産）をどのように分けるかについては、原則として「離婚によって当然には分割されない」という点に注意が必要です。住宅ローンの契約はあくまで金融機関と個人の契約であるため、離婚したからといって夫の単独名義のローンを勝手に妻と半分ずつに分けることはできません。

オーバーローン場合の主な解決策

• 自宅をそのまま売却し、不足分は自己資金や夫婦で返済する：金融機関の許可を得て任意売却を行い、残った債務（オーバー分）を夫婦の話し合いでどのように返済していくか取り決めます。
• 一方が住み続けてローンを支払い続ける：離婚後も夫（または妻）が住み続け、これまで通りローンの返済を続けます。この場合、名義人と居住者が異なることや、将来の金利変動リスク、相手方の破産リスクなどを考慮した公正証書を作成しておくことが重要です。

2026年改正民法を見据えた財産分与の留意点

離婚に関する法制度は時代の変化とともに見直されており、2026年現在においても実務上のルールが洗練されています。特に財産分与の請求権には「離婚から5年間」という除斥期間（時効のようなもの）が定められています。

離婚時に「住宅ローンの処理が面倒だから」と放置したまま時間が経過してしまうと、後から財産分与を請求する権利を失ってしまったり、不動産の価値が変動して身動きが取れなくなったりするリスクが高まります。

また、共同親権の導入など家族法の議論が進む中であっても、個人の負債である住宅ローンと不動産の所有権の整理は、厳格な民法の財産法理に基づいて行われます。感情的な対立から「家を手放したくない」「相手に一歩も譲りたくない」と膠着状態に陥る前に、法的根拠に基づいた冷静な判断が求められます。

住宅ローンの財産分与でトラブルを防ぐためのポイント

不動産が絡む離婚協議をスムーズに進め、将来の予期せぬトラブルを回避するためには、以下のステップを踏むことが効果的です。

• 正確な査定を行う：複数の不動産業者から査定書を取り寄せ、客観的な時価を明確にします。
• 金融機関との関係を確認する：勝手に名義を変更したり、ローンの借り換えを行ったりすると、住宅ローン規約違反（一括返済請求の対象）となる恐れがあるため、事前に契約内容を確認します。
• 合意内容は必ず書面化する：口約束ではなく、将来の売却方針や残債の負担割合を明確にした「離婚協議書（公正証書）」を作成します。

夕陽ヶ丘法律事務所では、落ち着いた相談ブース、プライバシーに配慮した面談スペースをご用意し、お客様のプライバシーを厳守した上でご相談を承っております。住宅ローンの残る自宅の財産分与でお悩みの方は、ご自身で判断される前に、ぜひ一度当事務所の弁護士にご相談ください。